新盤速遞:大角嘴新盤 鄰近港鐵站利奧坊.曉岸 九成劏房戶

新盤速遞:
大角嘴新盤 鄰近港鐵站
利奧坊.曉岸 九成劏房戶

大角嘴利奧坊.曉岸又是另一個主打蚊型戶的市區新盤,近九成單位面積不足300方呎,開放式劏房單位300餘萬元可上車,大一點的一房單位售價普遍要400萬元以上,正常一點的300餘方呎兩房戶,佔單位總數僅約一成,定價超過600萬至700萬元。

記者:伍志輝

攝影:李潤芳

以一個鄰近港鐵站的新盤而言,其入場樓價水位有一定吸引力,惟項目四周有種百廢待興的破落感覺,地區觀感與奧運站一帶差異極大,而附近多個中小型重建項目仍然一窩蜂供應迷你單位,即使有一個多期整合式商場項目作輔助,惟發展規模始終無法與奧運站一帶相比,樓價抗跌性亦明顯遜色得多。
利奧坊.曉岸地盤以北為區內最大型舊樓群大同新邨及中字樓,全屬樓齡逾40年的老舊物業,地舖百業興旺,而項目以南為多個重建價值極高的逾50年舊廈,環境破舊雜亂,社區劇變及環境噪音即使在兩年後利奧坊.曉岸落成,仍會持續一段長時間。外區客有意入市這類環境極端的市區新樓,除了要有一定程度的適應能力,還要具備不介意新居「豆潤咁細」的承受能力。

單位內櫳迷你,改用玻璃及鏡子,產生闊落的錯覺。

利奧坊.曉岸(藍色地盤)附近有多個重建項目,日後將被樓景圍困。

最細開放式戶172呎

物業開放式單位面積172至203方呎,合共120伙,一房戶面積227至264方呎,合共280伙,兩類單位佔項目單位總數近九成。面積368至390方呎的標準兩房單位,為數僅40個,頂層8個附連平台的特色戶,其中6個是面積485至540方呎兩房間隔,最大碼的601方呎單位僅佔2個,亦只是間隔三房一廁初階版大戶。所有單位採用開放式廚房設計,袖珍浴室只有難以轉身的淋浴間,即使頂層特色戶浴室亦容不下浴缸,市區新樓只剩這類板間房一樣的蚊型戶可揀,新一代置業市區的選擇性認真狹窄。
物業景觀屬於沒有賣點的一環,向北單位望九龍鬧市遠景,但對面街多幢50多年老廈難保有重建的一天。物業東西方都有舊樓重建項目,南方除了明年入伙的「頂心杉」奧城.西岸,還有另一個舊樓重建項目,長遠而言逃不出被單幢樓圍困的局面,部份向南單位可能享有樓群間遠景亦未定,但現階段難以確定那個才是「幸運」單位。

【示範單位】1座23樓C室
實用面積:256方呎(包括22方呎露台)
間隔:1房1廳

睡房可以容納雙人床,但衣櫃就比較袖珍。

單位一律以開放式廚房設計,工作枱面及貯物櫃足夠。

浴室設有兩個門口,向睡房的一個選用磨砂玻璃物料。

平面圖

【示範單位】2座23樓K室
實用面積:264方呎(包括22方呎露台)
間隔:1房1廳

客飯廳有足夠地方容納梳化及電視地櫃,亦可以擺放迷你餐枱。

開放式廚房設備齊全,重本之作是Míele電磁爐,其他電器品牌為西門子。

平面圖

會所逾萬呎 基座有商舖

【配套設施】
利奧坊.曉岸住客會所設於3樓,面積10,554方呎,設施包括宴會廳、健身室、25米長室外泳池及燒烤區等,3樓同時設有2,479方呎花園。另6樓及天台都設有花園,前者面積3,500方呎,後者面積4,185方呎,設施包括瑜珈區及優閒雅座。
物業地庫、地下及1樓設有19個商舖,樓面約4.2萬方呎,現正招租,預計飲食業比例約四成,據聞已有連鎖飲食集團洽租,其他商舖以民生消費為主。發展商亦有意將物業附近的通道巷擴闊為行人廣場,同時亦會與鄰近另外3個同系重建項目的零售部份整合,提供約20萬方呎樓面,涉及約60個舖位。
現時物業地盤附近只有車房及五金行,預料兩年後物業落成的街道面貌變化亦不大,屆時要搵食購物除了基座商舖,最近要步行至埃華街以北的大同新邨,食肆及民生商舖集中。想享受大型商場購物樂趣,要登上深旺道旁行人天橋步行約10分鐘到奧海城二期。

物業模型顯示,基座有會所及商舖。

恒地附近擁三重建項目

【同區供應】
恒地在利奧坊.曉岸四周尚有3個舊樓重建項目,其中南面的嘉善街8至30A號項目,將重建成1幢28層高大廈,樓面約17.5萬方呎。西面鄰接的海興大廈項目,料會發展1幢28層高大廈,樓面約18.09萬方呎。與海興大廈一街之隔的大志工廠大廈項目,現正申請重建作商廈用途,提供24.7萬方呎樓面。
利奧坊.曉岸東面鄰接的是市建局福澤街/利得街項目,屬於需求主導重建項目之一,現階段正進行遷置中。初步建議提供約96個398至538方呎的中小型單位,預計2020至2021年完成。同區尚有兩個需求主導重建項目,包括遷置進行中的杉樹街/橡樹街項目,鄰近奧柏.御峯,將提供約115個377至646方呎單位,預計2019至2020年完成。最新的一個是今年5月開展工作的槐樹街項目,料可提供約69個平均面積為495方呎的中小型單位,預計2021至2022年完成。
另由金匯投資主席馮家彬及相關人士持有的樂群街一批舊樓,有潛力合併毗鄰舊廈成為另一個重建項目。

利奧坊.曉岸Eltanin.Square Mile
【屋苑資料】

地址:大角嘴利得街11號
座數:2座
樓層總數:27層
每層伙數:5至28樓11伙;29樓4伙
單位數目:448個
實用面積:172至601方呎
間隔:開放式至3房
預計關鍵日期:2017年9月25日
發展商:恒地
管理公司:尊家管業有限公司
管理月費:每呎約4.1至4.2元
設施:會所及商舖
校網:小學32網;中學油尖旺區
物業網址: http://www.eltanin-squaremile.com.hk

利奧坊.曉岸地圖

單位優點與缺點