過去兩星期，幾乎每日都有關於零售的壞消息。原本商家仲講緊，希望爭取核心區舖租減兩至三成；但經歷上周多個旺區舖位連環大劈租後，大家現時的目標減幅，已變為至少40%，甚至係70%。舖租喪劈，有商場業主仍公開表示冇減租壓力，話仲有好長的waiting list排住隊等入場；加上商場的租金收入，一般有約20%是來自銷售分成，零售商生意唔好，分成租金方面已經「自動調節咗」，因此可減輕底租需要調整的壓力。
上述說法是否足以justify商場企硬、唔使減租呢？以九倉（004）旗下海港城及時代廣場為例，上半年租金收入分別仍上升7%及9%，望落好似幾resilient。不過，這數據含有相當的滯後因素。以一般商舖租約期限為3年計，假設商場以往簽訂的租約，續租時加租幅度較舊約上升50%，即annualized後每年加幅平均為十多個巴仙，然後分三年入賬反映。所以我們目前見到的租金收入數據，部份仍是反映前兩年簽訂的舊租約。去年上半年，海港城及時代廣場的租金收入仍升緊14%及34%，但今年已急速放緩到只有單位數，曲線反映今年新續約的租金水平，不會是一個令人可以放心的數字。
事實上，海港城及時代廣場第二季的銷售，均較首季時惡化，按年下跌9%及12.5%，咁樣的生意表現，遲早一日要反映在租金之上。另一個重要的指標，是租金開支佔該商場商戶銷售額的比重（occupancy cost），目前已高達19%及21%，幾乎是有紀錄以來最高。反映商戶目前每做100蚊生意，乜成本都未扣，就有20蚊要攞去交租。海迪相信該商場中已有商戶，是要「蝕住來做」。
這次零售業調整中，商場將難獨善其身，尤其是那些租金早已屬「天價」水平的商場，減租在所難免。
海迪