【本報訊】房協熱賣樓盤「喜薈」及「喜漾」提供二按首兩年免息優惠，原來銀行應否將優惠金額計入一按貸款成數，存在灰色地帶。消息指金管局上周五向參與一按的銀行發出電郵，了解業界計算上述樓盤按揭方法。有按揭經紀提醒準買家要小心理解樓盤優惠，以免日後銀行扣減相關優惠影響上車。
記者：劉美儀 黃珮琳 陳家雄
房協喜薈及喜漾買家可向房協申請二按，貸款金額最高為樓價的兩成，首兩年延期供款及豁免利息，其後以最優惠利率計算，最長還款期，包括首兩年免息免供期在內，為25年。據了解，參與兩盤一按的銀行對免息金額有不同處理，較普遍是審批一按時，沒將免息額計入按揭貸款的一部分。
獲批貸款上限恐減少
業界分歧在於對免息額是否等同現金回贈，因為5月初有大行向客戶提供超過1%的額外現金回贈，金管局即作出「溫馨提示」，重申若現金回贈及優惠（如送現金禮券）總額超過按揭貸款額1%，銀行在計按揭成數上限（LTV）時，須將整筆回贈計入貸款額內。
不過有銀行認為，免息不似現金回贈般，有現金實落客戶袋，處理方法不應相同，但亦有銀行謂，「唔使畀息意義上等同慳了現金」。另一分歧點是應否將房協與私人發展商看齊，若然，房協提供二按免息貸款也要反映在一按審批內。
以喜漾首批80伙折扣後，細單位平均入場費約500萬元為例，銀行提供一按，貸款上限為300萬元（按揭上限為樓價六成），房協提供的二按上限為100萬元（樓價的額外兩成按揭），假定按揭年利率為3厘（最優惠利率減2厘），首兩年免息共節省利息6萬元，等於每年現金回贈為貸款額的3%。
若將免息供款與現金回贈視作同一安排，並計入LTV及供款比率（DSR）內，一按申請人獲批貸款金額上限將減少，而在評估客戶供款能力時，若將免息金額還原加入貸款額內，客戶DSR或會超標。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，一般準買家較少「借到盡」或「計錯數」，上述樓盤首兩年免息優惠涉資僅數萬元至10萬元不等，相信不會對買家構成太大財政困難，建議準買家須小心理解樓盤優惠。
喜薈及喜漾分別賣出350伙及275伙，兩盤均提供3種付款辦法，包括建築期付款、即供付款及第二按揭付款，向房協承造二按的業主大約佔四分一。
對於房協樓盤安排，金管局發言人回覆表示，「該局與銀行及相關機構，會查明狀況，並跟進有關二按安排是否恰當。」被問及是否已向銀行發出電郵查詢，發言人只說該局與業界一貫保持溝通。據悉，銀行須於本周二或之前回覆該局。