紅磡環海．東岸每層36伙的設計，將舊式洋樓的發展模式重新包裝，逾九成單位間隔開放式及一房，入場費約300萬元，對於一定要揀市區的買家具有相當吸引力。不過，戶型細、伙數多、電梯少的公屋式私人樓形象，加上環境舊的客觀條件，可能會局限其二手市場價值。
記者：伍志輝
攝影：黃耀興 王子俊 夏家朗
每層多伙的設計不算新鮮事，今年中開售的元朗洪水橋新盤尚築，每層33至34伙，電梯更加少，只有兩部，由於項目樓高4層，單位總數134個，等𨋢問題可能不大，甚至可以行樓梯上落。環海．東岸擁有8部電梯，但要應付28層共1,008個單位住客的上落需要，日後等𨋢一定要有點耐性。
近年伙數多、戶型小已經是非豪宅地段項目的發展常態，亦令人回想起六、七十年代的舊式洋樓，1968年落成的西灣河太安樓每層多達68伙，單位實用面積200餘至300餘方呎，跟座落堅尼地城的均益大廈1期單位面積相若，1974年落成的均益大廈1期每層32伙，商住用途夾雜。這些廉租屋式細戶型樓宇竟然在40多年後持續重現，樓市屢創新高的代價竟然是居住空間倒退至上個世紀，難怪「劏房之城」一出，共鳴不斷。
樓花期長達3年
現實一點的看法是，環海．東岸首批連加推的折實平均呎價15,567至17,663元，面積稍大的351至362方呎一房連貯物房單位，樓價要600餘萬至800餘萬元，再大一點的面積只會造就千萬元身價的驚嚇現象。
環海．東岸的呎價是否合理，可以參考同區二手市價，物業旁邊兩個樓齡達20年的雙座式屋苑榮輝大廈及碧麗花園，根據中原地產網上資料顯示，近期成交實用呎價俱達12,600餘元。區內多個樓齡5年以內的新廈，近期成交實用呎價徘徊15,000餘至17,000餘元，環海．東岸的折實呎價可謂市價水平。
無可否認的是，這個舊區氣氛濃厚的地段，二手市場價值有一定局限，分別於5月及6月開售的傲形及Viva，預計關鍵日期均是2017年初，首批折實平均呎價分別近18,000及15,000餘元，前者開售至今僅沽出約四成單位，後者銷情則達到八成。今日入市環海．東岸的用家，應該要有「等𨋢耐性」一樣的穩守心理準備，同時亦要清楚物業樓花期長達3年，未來樓市變數實在不容忽視。
環海．東岸
1b座18樓C室
實用面積：219方呎（包括22方呎露台）
間隔：開放式
環海．東岸
1a座18樓A室
實用面積：296方呎（包括22方呎露台）
間隔：1房1廳
兩房戶每層僅一伙
【物業間隔】
物業以單幢式發展，每層36伙細分為1a、1b及1c座，鄰近崇安街的1a座是前列位置，共14伙，有兩部電梯；1b座屬於物業中央位置，合共10伙，有三部電梯；鄰近環安街的1c座屬於後排，合共12伙，有兩部電梯；1b及1c座之間有一部體積稍大的電梯，可直接到達地下及地庫，其餘電梯只到達2樓平台。
物業戶型分四類，數量最多是每層有17個的開放式戶，合共476伙，面積194至257方呎。一房單位每層有16伙，合共448個，面積248至375方呎。一房連儲物房單位每層只有兩個，即1b座E及F室，合共56伙，面積329至362方呎。兩房單位每層僅一個，即1a座B室，合共28伙，面積331至352方呎。
物業向東北的單位，前方是樓高17層的榮輝大廈，中高層戶享啟德發展區海景。向東及東南的單位，由於旁邊是樓高27層的碧麗花園，啟德發展區海景視野角度較窄，僅前列位置的1a座E、F室觀景角度較開揚，1b座的E、F室，高層戶亦可避開榮輝大廈的阻隔賞闊角度海景。留意環安街以西尚有大批舊廈，日後若有重建將為環海．東岸西向單位景觀帶來變數。
設商場會所毗鄰公園車房
【配套設施】
環海．東岸附近環安街以西一些橫街上有不少車房及工場，環境一般。庇利街上有不少商舖食肆，崇潔街更是著名食街，崇安街旁有中學，附近地皮屬於政府、機構或社區用地，空置多年未有新發展。浙江街以北有海心公園，有球場及兒童遊樂場。物業附近亦是內地旅遊團的熱門購物地點，經常有大型旅遊巴士及大批遊人聚集，環境可能比較嘈雜。
物業地庫有58個私人停車位，電單車位則有8個。地下及1樓有逾3萬方呎商場，住客會所設於2樓，總面積約8,993方呎，平台花園約6,077方呎，設施包括戶外泳池、BBQ場、健身室、飛鏢區、桌球枱、緩步長廊等。
浙江街項目料2017年落成
【未來供應】
同區尚有不少重建發展項目，靠近沙中綫馬頭圍站出入口的市建局土瓜灣浙江街/下鄉道項目，由寶聲集團夥拍其士集團投得，市建局網頁顯示項目將提供175伙，預計2017年落成。寶聲集團在高山道亦有重建項目，提供約50個單位。
恒地的馬頭圍大廈預算可興建600至700個單位。市建局另有3個項目，啟明街項目預算提供72個單位，預計2020至2021年完成；馬頭圍道/春田街項目由市建局獨自發展，提供約420個單位，預計2018至2019年落成；春田街/崇志街項目將提供150個單位，預計2023至2024年完成。
環海．東岸Upper East
【屋苑資料】
地址：紅磡崇安街23號
座數：1座
樓層總數：32層
每層伙數：36伙
單位數目：1,008個
實用面積：194至375方呎
間隔：開放式至2房
預計關鍵日期：2018年8月31日
發展商：九龍建業
管理公司：康居物業管理
管理月費：每呎約3.48元
設施：停車場、商場及會所
校網：小學35網；中學九龍城區
物業網址： http://www.uppereast.com.hk
