【樓市專題】
環球經濟雖然受中國拖累，美國聯儲局或放緩加息步伐，但市場仍預期今年內加息陰霾未除，屆時本港銀行勢跟隨美國調高按揭息口，若本港樓市調整遇上加息，令供樓負擔百上加斤，入市前要三思。
記者：陳東陽 黃嘉銘
財經事務及庫務局局長陳家強早前指，料美國今年最少加息一次，加幅不會太急，但對樓價有一定影響。事實上，全球央行放水及超低息環境造成資產泡沫，亦是本港樓價近年急速攀升的主因。一旦步入加息周期，小市民每月供款定必大增之餘，樓價亦出現危機。
以一個500萬元的單位為例，繳付200萬元首期後，向銀行承造6成按揭，還款期20年，假設息口為2.15厘，每月供款額15,391元。目前市場普遍估計聯儲局年內加息幅度溫和，最多亦只會分兩次加25點子，累加50點子，屆時本港按揭息口將升至2.65厘，買家每月供款額將增加至16,117元，供樓開支增加不足5%（見表）。
不過加息有時會快且狠，令超低息環境不復存在。例如聯儲局曾經一年內加息七次，將利息由3厘翻一倍至6厘，聯繫滙率下，香港銀行亦會跟隨加息。至於對上一次加息周期，2004年6月聯儲局開始加息，2年內利率累加4.25厘。
假若加息3厘，亦即現時金管局指引下的壓力測試計算，同樣承造按揭條件下，一個500萬元單位的每月供款額將大增超過三成，買家每月要供多4,657元。
樓價或面臨調整
同時，息口走勢與樓價往往相反，即按揭息口上升，樓價會因而回落，早前多名高官亦已呼籲市民置業前留意美國加息風險，及因而對樓價產生的影響。
翻查資料，1993年至1994年的加息周期，本港最優惠利率由6.5厘升至9厘。息魔襲來，令樓價隨之掉頭向下，樓價由高位急滑15%。高緯環球大中華區評值及專業顧問董事及主管張翹楚稱，去年供樓負擔比率約57.6%，按年上升1.6%，若未來加息達3厘，比率將高達74.9%。與1997年時的高位相若。若加息1厘，基本上租賃市場已沒有回報，料加息成本反映在租金上。
【看跌專家】
若加息多 樓價勢跌
中大市場學系教授 冼日明：「環球經濟已步入衰退期，人民幣弱勢，油價下跌等，都是不好先兆。至於美國何時加息，原本有機會於9月加，但現時形勢不清晰，若輕言加息，有可能加速經濟衰退，香港未來的經濟增長有機會接近零。相信美國會延遲至明年初才加息。港樓方面，二手成交於樓市辣招下被凍結，但價錢無大跌，結果令資金流向一手令發展商受惠，但當一手都開始『賣唔晒』，是見頂先兆。若加息2至3厘的話，香港樓市一定有下行壓力。」
經濟轉差 拖累樓市
中原地產亞太區住宅部總裁 陳永傑：「港股以至環球股市於8月份連番急挫，增市場不明朗因素，經濟下行風險增。近月市場一直談論，美國經濟數據向好、具加息條件的預測，現在遇上市況180度轉變，相信今年加息的安排將被迫擱置。以現時市況，經濟下行風險對樓市影響較加息為大，金融動盪令市場充斥悲觀情緒，相信樓價或於7月已見頂，惟二手業主持貨能力強，樓價即使下調步伐亦緩慢，幅度約3%至5%，一手減幅較大，料達5%至10%。」
【看升專家】
睇好樓價 再升5%
萊坊高級董事及估價及諮詢主管 林浩文：「環球股市調整令美國加息預期降溫，在波動的股市下，聯儲局今年加息機會不大，因加息可能影響物價、就業及金融市場。預計今年美國加息機會不大，就算加息亦十分輕微，而香港亦未必馬上跟隨加息，尤其是按揭利率。如美國相信人民幣會持續貶值，相信美國亦會持續量寬。整體而言，估計今年本港成交量約6萬至6.2萬宗，下半年一般住宅升幅收窄，約5%升幅。豪宅下半年價格升幅約2%至3%。」
維持上升 漲幅放緩
美聯物業住宅部行政總裁 布少明：「今年樓價已累升8%，維持全年樓價升一成的看法。即今年餘下時間，樓價只有1%至2%升幅，增長明顯放緩。人民幣貶值中長期會令香港物業投資價值被看淡，加上供應陸續增加，年內樓價增長會放緩。若股市跌勢持續，對豪宅追落後影響較大。另豪宅買家對股市波動較敏感，股市向上有利豪宅追落後，中小型物業買家受息口的影響較大，但相信許多買家已消化有關訊息，料樓價不會因而大跌，但升勢會放緩。」
