今年是領匯（上周三開始改稱「領展」）上市十周年，當年的招股價為10.3元（港人且有九折優惠），以今年的最高價約53元為止賺錢，加上十年來的慷慨派息，領匯的大小股東不論何時入市出市，都應已賺個不亦樂乎。
不過，房委會當年把公屋商場及停車位悉數出售所得的二百多億元，其實一無用處，每年勞師動眾，也只能取回極微薄的投資回報，因為期間房委會既無龐大的建屋發展計劃需要動用這筆巨款，給公屋的補貼也不至於要動用這些儲備的地步。不論是領匯或領展，使命都是為股東帶來最大的回報，這些股東中有多少是外國及本地的投資者？香港社會整體從中又會有些甚麼得與失？我們不妨由以下幾個角度去分析：
領匯連年大幅加租。當年把領匯上市的理據，是釋放公屋商場的經濟效益，因為特區政府受官僚制度及政治考慮等限制，以致公屋商場及停車位加租無從，長期低水平的租金只益了公屋租戶。領匯接手後可以私人機構身份提高服務水平來支持大幅加租，證明公務員因循守舊的作風既無根據亦非牢不可破。
領匯十年來股價的升幅，反映了租金的增幅（因為收租是唯一業務及收入），任何公屋商舖、街市或車位的小租戶，如果不能負擔這個租金增幅，遲早會被全部淘汰，即使有人能負擔租金增幅，收益也可能比從前大減。惟有各類不同連鎖店，由於須不斷擴張，爭取最大的規模效益，甚至方便上市，又或是在屋邨中形成壟斷，所以多付租金也在所不惜。
造成房委會財政損失
領匯以改名來慶祝上市十周年，反映最明顯的改變，是由一家以本土為主的地產信託基金，搖身一變成為跨國地產發展商。如果這是當年房委會把領匯上市的最終目的，當年一定不會以地產信託基金形式上市，繞了一個大圈才回頭，因為若以地產公司形式上市，便不會被批評為「賤賣資產」，當年在上市前的估值必會把加租出售以至重建的潛在價值一併計算在內（但上市價當然亦不止於每股只有10.3元）。
此外，新公司亦不會選擇「領匯」為名，因為若早已有計劃進軍大陸或全世界，負責上市的律師必會把公司名稱在這些地方預先註冊，以免為人捷足先登，日後「打死狗講價」時遭客戶追究有否失職，如果中國大陸十年前已有人把「領匯」一名佔用，上市團隊又怎會明知故犯，把十年建立的名稱一朝放棄？
當年為了能讓立法會順利通過，不惜巧立名目，以推廣地產信託基金市場為名，把公屋商場以這種當時不為人知的方式上市，如今終圖窮匕現，當年作此決定的高官雖已退休，但仍難辭其咎。當年若以地產發展商方式上市，特區政府及房委會的進賬一定不止二百多億。領展今天市值逾千億，純粹是靠十年來的加租所致，換上了誰也可以毫無難度坐享其成。如果當年沒有上市，房委會這十年的租金收入，肯定會比由二百多億上市收入所得的利息為多，況且資產升值仍歸房委會所有。
房委會（即公眾）的財政損失，全變了領展股東及管理層所得，特區政府經此一役，立即把所有公屋私有化的計劃叫停，可見領匯上市在其他官員心目中，絕對不會是一個成功個案，但卻沒有人敢將問題指出，因為擔心曾經支持上市的建制派會被翻舊賬，在直選中大量流失選票。
政黨政客批評領匯上市，多只從民生物價等居民角度入手，甚少人會由社會成本及公共財政角度去計算，這個少數人所作的決定，到底令特區政府、房委會、地區服務機構等利益持份者帶來多大的長遠損失，單以郵政局為例，多少郵局因領匯上市而被取消、逼遷或大幅加租，致令居民大感不便，便已是一個值得計算反映的社會代價，政黨不能強迫郵政署或領匯做蝕本生意，所以不敢把問題點出，但問題將會不斷惡化，因為領展不可能不繼續加租，郵局亦不可能與連鎖集團爭一日長短。
領展去年「賤賣」九個商場，讓炒家以低價購入後迅速轉手獲利，令市場人士質疑領展出售的物業已淪為炒家賺錢工具。領展也許可以透過這種方式向股東保證利潤及派息，但對居民以至房委會及特區政府的長遠影響卻仍隱而未見；不論是房屋條例以至舊邨重建，居民今後挑戰政府的機會一定越來越大，因為出售了商場不等於可以完全推卸責任，當年負責領匯上市的官員有否想到這麼遠，還有待他日歷史證明！
張宇人在房委會大會上一再出言制止政府把公屋商場出售，但其實他最應查究的，是當年堅持出售公屋商場的問責高官有沒有失職。
周信
自由撰稿人