近日香港市場資金充足，睇好日本經濟前景，多間財團爭相提供按揭服務給予香港人貸款買日本樓，其中一間為日立財務公司，是香港人熟悉的Hitachi，有關財務公司高層，兩次來到本公司跟筆者互相交流，對港人買日樓的財務安排作深入探討，及了解買日樓的價格取向，及後接受本公司團隊的客觀意見，從細銀碼開始着手，以1,000萬日圓（62萬港幣）為借貸起步價，最長25年還款期，3厘利息。
以一個東京單身公寓作例子，樓價千五萬日圓計算，日立財務公司提供樓價65%貸款，即1,000萬日圓（約62萬港幣），最長分25年，還款期利息3%，每個月供款約47,421日圓（約2,989港幣），25年累積利息只佔借貸額1/3，利率算是非常低，相對日立財務公司利潤就非常低，從其他投資市場都唔止3厘息收，點解都肯做？
筆者估計各大金主財團都係睇好日本樓升幅，而目前日本樓只從兩個基本條件去評估批核按揭：第一是個人評估，通過香港環聯信貸資料庫，供款比率超過一半便可，以上述例子為例，每月還款$2,989，月薪$7,000便可成功借貸；第二是物業估值，樓價千五萬日圓以上，位置在東京範圍，新防震，結構是RC鋼筋水泥，樓齡不超30年等基本上OK，直情係財神開倉派米，唔借就笨？因為—般千五萬日圓的單身公寓，平均每月租金79,000到90,000日圓，大部份屬於連租約，租金足夠供樓有餘，畀完首期等於層樓係你，借貸門檻低，加上有按揭槓桿，筍到自己都唔信！不過筆者近期發現，有些港客剛買入單位便放盤招租，而租金叫價比一般貴2至4成，原來成交後一個月唔夠，租客便退租走人。買家須先了解後投資，了解目標單位區域的市場租金，或找家靠得住的持合法牌照中介公司，就可以安心做日本包租公 / 婆啦！
楊官華
世紀21中華物業董事
香港專業地產顧問商會副會長
大中華房地產有限公司顧問
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