中原樓價指數再破頂，今年累積升了接近一成，而多個「上車」新盤包括房協喜薈亦告售罄，此時此刻向樓市潑冷水，已有心理準備被人說譁眾取寵。不過，觀察到多項數據及現象，樓價年內見頂機會漸濃，最快今年尾、最遲明春，樓價將拾級回落，跌勢有幾急，不在於加息幅度，而是租值下跌的速度。
最新6月份本港零售數據出爐，按年跌0.4%、連跌第四個月。細項分類，珠寶名錶等奢侈品再跌一成、衣服鞋類跌4.6%、連硬淨的藥物及化妝品亦減少4.2%，全靠智能電話手錶等按年升七成，整體跌幅先冇咁樣衰。
上周多間連鎖名店品牌，促商場大業主減租，否則索性關舖。大佬都頂唔順，不是個別一兩個月唔掂，而是見到形勢極不樂觀。
如果單睇零售總值，整體金額已跌至近兩年新低的370億元，但最恐怖的，是珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物的零售金額，原來已跌至2011年上半年水平。今年第二季，珠寶首飾及鐘錶總零售金額只有199.8億元，以季計，為2010年第四季以來，首次不足200億元，情況有幾惡劣，做零售尤其是中高檔市場的，一定感受得到。
旺角、尖沙嘴以至銅鑼灣的二三線街舖，近年已出現多間吉舖，業主寧願空置等升值、也不願減租，不肯面對現實之餘，也太過懷緬昔日的光輝歲月。中高檔零售業最好景的，是2012年下半年至2013年上半年，每月單是珠寶首飾及鐘錶等銷售額，已經超過100億元，聖誕新年月份更高達180億元，較最近三個月平均只有66億元，可謂天堂與凡間。
業主見租客賺到盤滿缽滿，亦獅子開大口喪加租，形成由2012年開始，租值大幅飆升，一般店舖租期為三年，到今年下半年，剛好是續租高峯期。近月數宗續租個案，租值已重返三年前水平，這是大勢所趨，毋庸置疑。
當一線租金回歸至三年前水平，店舖市值亦肯定大降，一直以為將店舖空置也可以賺價的業主，面對市值大縮水，也會紛紛劈租求客，這是下半年以至明年上半年，將會預見的事實。
零售大劑，所衍生的影響，不單止在舖市反映，cut budget下，傳媒業、廣告業等等，一環扣一環，骨牌式的副作用已經殺到，如果租金減幅未如理想，業績繼續頹勢，裁員削舖將會是下一波的預見動作。名店開舖快，關店同樣也會快夾狠，只要大氣候形成，有龍頭部署撤走，其他的也會跟風而行。
如果說舖市與樓市無關，這只是自欺欺人。撇除政府說未來四年有8.3萬伙私樓供應不說，多個遠期樓花盤已趕住熱潮推盤，4個主攻上車單位的新盤部署今個月接力，涉及逾1,800單位，而整體待批樓花單位亦超過一萬伙，可以想到，下半年會是發展商晒冷推盤的黃金檔。
去年12月上旬，股榮寫了一篇題為《樓市癲多一年》，中原指數目前最新為145.48點，預計在約150點水平見頂，然後下跌。
當目前珠寶首飾及鐘錶銷售返回2011年中水平，當年中原樓價指數約100點，說樓價跌五成可能太誇張，但以整體零售數據重返兩年前水平，中原指數會倒流至2013年中水平、大約120點，樓價回落兩成卻合情合理。
股榮
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