零售市道轉壞，銅鑼灣、尖沙嘴、旺角等自由行內地客常到購物的地區，吉舖增多，租金亦下跌。過去十年，上述三區主要的街道，地舖已清一色由鐘錶珠寶、化妝品等專做遊客生意的店舖佔據。現時奢侈品開始縮減分店，租金向下，是否意味民生店舖可以重回街舖呢？依分析，距離這個日子還很遙遠。
就用全港最貴的銅鑼灣羅素街為例，現時全條街的店舖，賣的不是名牌鐘錶，就是貴價時裝，相信沒有幾多個香港人曾經入過街內的地舖。其實十多年前，自由行計劃尚未開始，羅素街有食肆、有便利店、更有小店，百花齊放，不過這些民生舖位在近4至5年已經全數消失。
羅素街其中一個面對時代廣場大電視的舖位，在2000年時曾經由便利店租用，月租13.5萬元，以面積約1,000呎計算，呎租135元。舖位租用近5年，租金已增加1倍至27萬元，便利店頂不到貴租由連鎖中藥店頂上。但自08年以後，越來越多的內地豪客湧港，連鎖中藥店都付不起租金，由高級名牌鐘錶以52萬元搶租，租金又貴多近1倍。
經過去7年的零售業癲峯期，現時租金又有幾癲？目前租金已經飆升至170萬元，呎租1,700元，是15年前便利店的11.6倍！如今舖租見頂，此舖租客不想再租，業主「狂減70萬元」吸引新租客。
但試問，又有幾多種行業可以負擔100萬月租去租一個1,000呎地舖呢？如果以一支飲品零售價10元計算，每日平均要賣超過3,300支兼不計人工等成本才夠交租，但一個舖位又如何有足夠地方去擺放超過3,000支飲品存貨呢？以商業營運角度看，根本無辦法計數。
所以近期租金所謂見頂，只是市場高位調整，在未來3至4年，相信便利店、食肆等平民化租客，都好難一如市民期望可以重返羅素街。
記者：程俊華