老大現正閉關、添加能量，今期起暫由小弟代筆。上星期滬綜指一周急挫13%，但港股上周五上升，而昨日率先借歐洲股市造好而彈上，且看本周港股走勢會否跟內地股市繼續背馳。港股暫仍難擺脫上落市格局，這時最值得做功課尋找目標。
猶記得去年底萬達商業（3699）上市時，小弟基於萬達近年經營現金流持續下降、往績市賬率達1.3倍而看淡其股價表現，但兩星期前一則新聞令我對萬達的看法完全改觀，甚至認為值得反手吸納。
借助外來資金擴張
萬達集團月中聯同快錢網推出眾籌項目穩賺一號，集資全數投資於明年開業的五個商業收租項目，投資者收取大部份項目收益，萬達則負責興建、招租及管理，並收取三成項目租金收益作為管理費。在萬達品牌效益下，穩賺一號50億元（人民幣．下同）項目三日內迅速爆滿。穩賺一號受到市場的熱捧，回報率自然不低，每年預期回報率至少達12厘，分別由租金回報6厘及增值收益至少6厘所組成。
租金回報不用多作解釋，反而甚麼是增值收益呢？增值收益是項目一旦將來以房託（REIT）方式上市、向第三方出售、或者由萬達以50%溢價回購，當中大部份資產升值將歸於投資者所有。單是收租是不能提供雙位數回報，萬達為投資者提供退出方案，巧妙地將回報大幅提高，做法相當高明。
穩賺一號反應火熱，萬達看似賣大包，但事實上是否如此呢？其實，若然大家細心觀察，整個穩賺一號是由投資者全數出資，收益就由萬達及投資者按一定比例分成，萬達借助外來資金擴張，但風險則轉嫁予投資者，自己坐收漁人之利，他們才是整個計劃的最大得益者。
穩賺一號火熱的背後意義，是反映萬達正步向輕資產模式（asset-light strategy），盈利有望進入爆發期。
董事長王健林月前曾表示計劃於2020年底開業400間萬達廣場，估計當中約一半以輕資產經營。400間並非細數目，而且大城市已經有不同房企進駐，要達標意味着要進軍三、四線城市。近年三、四線城市地產市道低迷，絕大部份內房不敢貿然闖進，萬達憑甚麼偏向虎山行呢？
轉型輕資產利削債
須知道，萬達最大優勢是擁有豐富商業資產，母公司旗下有電影院線及百貨集團，本身又有超過5,000間合作商家，吸納商戶比同業容易得多，有條件進軍三、四線城市。一個城市只要有幾十萬人口，承載一個萬達廣場絕不困難，而且中國縣級市以上城市超過650個，萬達五年內目標要開業400間廣場並非天方夜譚。
萬達去年核心息稅前純利約355億元，其中投資物業租賃佔65億元，比重不足兩成。不過，萬達最終若能夠開業400間廣場，加上租金水平自然增長，五年後收租業務息稅前純利有望倍升至200億元。收租業務現金流強勁，而且受經濟周期影響較少，市場估值可達12至15倍市盈率，屆時將能支撐起更大市值。若果萬達最終轉型至輕資產模式，去房地產化後負債水平大減，酒店及海外業務又達收成期，現時不足3,000億港元市值，他日回望肯定不算貴。
註：今期吳系講股由周梓霖代筆。
周梓霖
中國銀盛資產管理高級分析員
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筆者為證監會持牌負責人，申報於本文章刊登之時，筆者個人沒有持有萬達股票相關權益，而中國銀盛資產管理的基金客戶沒有持有萬達相關權益。證券價格可暴跌不升至毫無價值，招致損失，投資者及客戶應審慎，並在作出其投資決定時應僅視本文為眾多考慮因素之一。本文所提供的建議未必適合所有投資者，作者合理地認為所提及的資料在公佈時是準確的，但並不保證（明確或暗示）該等資料的準確性。