見到樓市評論指，租金升未必代表樓價有支持，因為當有財政能力的人寧願選擇租也不買，樓價反而因此有下調壓力。一般而言，樓市好友相信，租金升是因為越來越多用家未能上車，所以才會被迫付貴租。同一個現象，兩種解讀，究竟誰是，誰非？
教科書的標準答案，租金反映的是資金成本。資金成本，原則上就是利息支出。不過，在金管局的緊縮政策之下，大家見到的按揭利率，不足以完全反映投機物業的資金成本。換句話說，雖然銀行沒有調高按揭利率，但實質上投機者要付出的代價遠高於表面上的按息，這是地產投機界的共識，不用我多解釋。
租約，一年生，一年死。今天訂下的租約，除了反映當下的市場利率水平，也包括了對未來利率走勢的預期。當越來越多人相信年內利率將會上升，這種預期也反映在租金水平之內。
租金和樓價，並非簡單的因果關係。租金升，樓價也在升，但兩者的升幅，還有別的變數在影響，所以幅度未必一致。租金跌，樓價也很大機會跌。單憑觀察走勢，很易令人聯想到兩者之間的直接關係，事實上，就以由2010年底開始的這次周期為例，樓價先行，租金走勢卻顯得墮後，要等到2012年才發力。兩年的時間差，當然可以理解成租約周期衍生出來的現象，但一定程度上也符合了樓市好友提出的解釋方法。故此，租金急升打響樓市警號的另類觀點，主流好友難以接受。
坦白講，我不敢斷言租金和樓價的變化可以來得有多急。但美元轉強對港元資產價格會構成壓力，也就是說美元繼續強勢，樓價一定會跌，這一點我仍然堅持。可是，樓價跌不代表租金也會同步回落，皆因資金成本上升，會令租金回報對樓價的關係也會發生轉變。在可能將來，極可能出現樓價回落但租金企硬的局面。屆時，政治上將會有更多人說業主的議價能力太大，政府要出手打擊業主。鬥地主這個不變的政治議題，在未來兩年選舉期，肯定是大熱之一。
利世民
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