邏輯推論居屋新政(邏輯推論居屋新政 李兆富) - 李兆富

邏輯推論居屋新政
(邏輯推論居屋新政 李兆富) - 李兆富

財政預算案,多數人都將重點放在政府派糖派得多或者少,誰人得益,社會上又有多少N無。事實是,拿到糖的,不用也不會發聲。再者,庫房公帑本來就是市民的,所謂派糖,只是市民取如自己應得之物,根本不用言謝。至於拿不到好處的人,聲音總是最大,如是者,政府一直派,N無的人數和聲量也隨之越來越明顯。
今年財政預算案派糖依然,而且金額上比去年派得更多。不過,每年一次的所謂紓困措施,有人認為是沒有長遠視野。其實自去年起,曾俊華重複地在財政預算案提到,香港正面臨結構轉型和早晚都會出現的結構性財赤的憂慮;說他沒有長遠視野,只是那些整天想膨脹政府開支的人順手拈來的控罪,畢竟,令香港全民變得依賴,致公共財政穩健於不顧,才是沒有長期視野的表現。
討論經濟問題,許多人只見到個人眼前的表面得失,但忽略政策衍生出來的連串效益最終對自己的影響。最簡單直接的例子,就是政府開支對通脹構成的壓力。根據政府數據,去年香港消費物價通脹為4.4%,可是撇除政府各項一次開支,消費物價通脹只有3.5%,換言之,政府增加開支有副作用,只不過多數人沒有見到背後的成因。
「今年財政預算案的建議當中,你最不滿的是甚麼?」跟一位傳媒朋友閒聊這個問題,出乎意料地,他認為政府研究由按揭證券公司擔保,讓居屋業主免還本只供息去貸款補地價,是一個極為錯誤的決定。跟另一些緊貼樓市的朋友討論,他們也認為政策既不公平,也未必會增加市場流動性,甚至有朋友認為,此舉只會令居屋租盤的租金上升。
在財政預算案演辭中,曾俊華只是輕描淡寫地說了一句:「加強資助房屋在市場上的流轉」,其他的細節,就沒有多交代。我不是財爺肚裏的蟲,所以只有從已知的客觀事實,推斷政策的預期效果。
事實上,現在香港的房屋市場當中,居屋住戶無論在人均居住面積,抑或每戶人數,都更勝私樓住戶。另外,根據民主黨房屋事務發言人胡志偉,現時香港三十萬個未補地價居屋及租置屋單位,估計約有8%,即約二萬四千個閒置單位,故此民主黨建議政府,容許居屋業主免補地價出租單位。屬建制一員的房協主席鄔滿海,亦認同建議有助增加市場流動性。
不過,政治的現實當中,許多人認為居屋業主已經得到了一次好處,讓他們免補地價出租單位,政治上也很難說得過去,此外,法律上,未補地價居屋也有業權未清的問題。
財政預算案提出的建議,由按揭證券公司擔保,業主將居屋業權的問題理順,然後將單位在租務市場釋放,構想本來就更合香港的法理習慣,行政上也方便處理。但正如在本文一開首所講,在政治的邏輯當中,得不到好處的人,會覺得自己「蝕底」在先,就算明明事不關己,一樣會感到不快。
所謂不公平,其實遠在推出居屋政策的那一天就存在。對所有無殼蝸牛而言,最好,也是唯一的答案,就是讓全港每個家庭都有一個居屋或公屋單位。不過,站在政策制訂的角度,在合法的前提下,能夠達到資源更有效使用,就應該考慮。究竟政府眼中現時的三十萬個居屋單位,是否未被充份利用的資源?簡單的經濟學告訴我們,政府以折讓價出售的居屋,其使用效率也必然有一定浪費。
另外,比較少人提及到的一個影響,就是由按揭證券公司擔保,由銀行貸款,房委會可以收到補地價的款項,客觀效果就是可以令水浸的銀行,資金有個出路,另一邊廂,需要資金的房委會,又可以多一筆及時雨。站在公共財政的角度,財政司司長辦公室如此去思考,亦合情合理。
良好的主觀願望,又是否一定會帶來皆大歡喜的結局呢?不少居屋單位的業主,在沒有補地價的情況下,以低於市場價格,在黑市租出予相熟親友,這已經是地產市場內公開的秘密。一旦回到公開市場,租金有可能上升,但這不應該被視為一個問題。也有人認為,自從梁振英在2013年推出「白居二」,即白表持有人未補地價購買居屋的制度,已經令居屋價值暴升,現在居屋補地價的誘因已大減,所以有理由質疑這個補地價貸款計劃未必有市場。
說到底,政策的好壞,還是取決於結果的好壞,背後各種動機是甚麼,本身意義不大。邏輯地去推論,居屋補地價貸款擔保計劃,已經是以干預最少的手段,嘗試增加供應,銅板另一面,也不見得會有太多反效果的可能,所以我也想不到更多反對的理由。

李兆富
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