「細價樓」將會在三個月內爆煲的說法就像一石激起千重浪那樣引起各界熱烈討論。大部份意見認為提出說法的地產投資者湯文亮先生譁眾取寵，認為「細價樓」或中小型樓宇價格雖然已有點失控的味道，但由於經濟大環境特別是寬鬆貨幣政策未變，樓價頂多只會見頂橫行，大幅插水的機會不大，至於三個月內爆煲更幾乎是不可能的事。這位湯先生也修正了自己的看法，認為「爆煲」是較誇張的說法，較大的可能是細價樓樓市在未來三至六個月轉勢，樓價最多可能跌兩成。
預測資產泡沫何時爆破從來是吃力不討好的事，絕大部份情況下大家都只能當事後孔明，又或是模稜兩可一點，避免說得太清楚。但這樣說很難吸引注意，要引起話題只好行險博一博，具體說出爆破的時間，否則大家都不當一回事。事實上香港樓市位高勢危已非一朝一夕，幾年前已明顯脫離市民的負擔能力及收入，從政府到經濟學者以至IMF都警告過樓市有泡沫風險，可是三、四年來越說有風險樓價越創新高。此時此刻再單說樓價過高有爆煲風險而不說何時爆煲，大概不會有多少迴響，跟「狼來了」差不多。
湯先生「三個月爆煲論」無疑有點誇大，但他提出的問題包括財務公司濫借及少數樓宇變成「四按」物業卻很值得深思，因為它們大有可能就是樓市的weakest link（最弱一環），隨時成為拖垮樓市的關鍵。未談這個危機前先回顧一下○六年美國樓市泡沫爆破前的光景。那時由於美國樓價連升多年，按揭業務成了金融機構的重要收入來源，大家爭相借貸。進取的投資銀行還發明了「次按債券」之類的衍生工具把不同風險的樓按貸款重新包裝，讓它們得到較好評級，令樓市流動資金更多。有了這些工具再加上樓價長升長有，不管銀行或被稱為「影子銀行」的金融機構都拚命爭取樓按業務，業主轉按加按固然沒問題，連三無人士（無固定工作及收入、無資產）也可以輕易得到貸款買樓，然後加按套現用作消費。
只是好景不常，樓價從○六年底開始見頂回落，財力欠佳業主開始斷供，原先以為沒有風險的次按證券忽然變成有毒資產，大家爭相沽出又沒有人接貨，結果觸發史上最大的金融危機，美國樓市、樓價自此一沉不起，直到去年才有點點起色。
香港樓市或許未像美國十年前那樣出現連三無人士也可做樓按的濫借情況，但銀行對按揭業務固然積極，非銀行的金融機構特別是大小財務公司更是進取，不斷推出廣告鼓勵業主加按或以樓宇作抵押套取更多現金作投資及消費。地產業人士就估計，不少父母就是透過加按或再按物業套現讓年輕子女有買樓的首期定金又或填補樓按不到價的餘款。以全港超過一千間財務公司計算，若果每間財務公司有十宗、八宗濫借個案，便意味市場上有過萬個單位落在財力不足的業主手上。樓價長升長有當然沒問題，因為誰也不會發現這些業主有財力問題，財務公司更可享有豐厚利潤。可一旦樓價回軟，風險便完全改觀，財務公司提供的額外按揭貸款便很大機會成為壞賬，迫使他們向業主追數或要求填補差價。此外，財務公司更會收緊或停止按揭貸款業務，令樓市資金鏈開始斷裂，部份手持重貨的業主要劈價套現減債便不再是不可能的事。
更糟的是這些財務公司跟銀行系統並非截然分開的體系，部份財務公司是銀行的附屬公司，有的則是銀行的重要客戶，儼然是一個影子銀行系統。一旦這些財務公司資金鏈出問題，需要從銀行體系抽取資金，銀行系統便可能受到衝擊而被迫同樣收緊信貸，加強風險管理，令樓市的資金池進一步乾涸，實力稍差業主承受的壓力更大，需要壯士斷腕的人更多。到了這地步，香港樓市便有可能重踏美國○六年的狀況，形成港版「次按危機」，令樓市樓價在資金緊絀下大幅調整或「爆煲」。
是三個月還是半年還是甚麼時候發生這情況仍然難以說得準，但港版「次按危機」的元素已齊備，爆發只是時間問題。
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盧峯