市場瘋搶細價樓，造就去年新界樓價持續攀升，美聯物業資料研究部數據顯示，整體新界樓價去年錄得11.7%升幅，其中熱門上車屋苑沙田第一城實用呎價升至超過一萬二千元，全年上升幅度近兩成。今年新界區將繼續成為新盤供應主要來源地，銀碼較細的小型單位仍然佔多數，不過，學者對今年新界樓價看法兩極，有預期在整體樓市持續活躍下樓價仍會上升，但亦有因為供應量持續增加令樓價有機會向下調整的預測。
記者：陳阮素
新界區是本港主要新盤倉庫，計算已批及待批預售的項目，以及發展商表示有意開售的新盤，今年新界區新盤涉及單位總數逾一萬六千伙，佔全港今年可望發售項目約二萬八千伙的五成七。將軍澳及元朗均是供應主要來源，同時政府亦繼續積極賣地，今年首季將推出四幅住宅官地，涉及一千五百伙，全部位於新界，包括大埔白石角、西貢、馬鞍山及上水。
今年新界二手成交看升
理工大學建築及房地產學系教授許智文認為，今年新界物業成交量會較去年上升。因為部份辣招的影響開始減退，二手市場漸趨活躍，二手交投增加。至於新界樓價方面，預計升幅最高可達10%左右，較市區升幅大，因為新界有較多供應，加上樓價較平，吸引上車客選擇往新界置業，令新界樓價升幅會跑贏市區。由於今年年中或年尾可能有加息壓力，或會影響本港樓市及經濟狀況。
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任關焯照相信，今年樓市會出現調整浪，新樓落成量可以追到一手賣樓量，供求開始平衡。聯儲局考慮加息，會令市民負擔能力比率由六成多增至七成左右，升見歷史上高位。供應量未來三、四年會增加七萬多個一手單位，達致近二十年的平均數，一旦平衡了，消化抑壓的需求，樓價長升長有的心態會改變。
新界樓價有機會跌10%
關焯照預測，今年新界樓預計會跌5至10%，傾向接近10%。因為去年樓價升了超過10%，當中不少業主是勉強上車，以較高價格入市，相信新界樓跌幅會較市區樓為多。直至整條供應鏈健康化，抑壓的需求完全消化，整體樓市屆時將會有更大的調整，有可能會跌15至20%。
美聯物業資料研究部數據顯示，熱門上車屋苑天水圍嘉湖山莊去年全年錄得七百九十二宗二手成交，較前年上升14.5%。以去年十二月計，平均實用呎價達六千八百八十八元，較一年前上升20.8%，顯示細價樓旺勢。
許智文認為，未來一兩年，新界樓市仍以小型單位主導，亦是普羅市民有望上車的選擇。除非樓價由高位大幅回落，而樓市辣招完全撤走，否則未來發展商興建物業，細價盤仍會是最主要部份之一。
關焯照認為，本港家庭成員不斷減少，由十多年前每個家庭逾三個人減至現在不足三個人，不會要求居住大單位，加上人口老化，對細單位的需求會漸漸上升。而政府亦是以用量去補救質素。因此，未來細價樓會主導市場。
對於今年是否入市時機，許智文認為，如果有實際需要，例如結婚，可以考慮入市。但要留意加息風險，如果加息，會增加供樓人士的負擔。除了加息風險之外，亦因辣招因素，短炒可獲利的機會不高。
展望今年租金水平，關焯照認為，市民買不起樓才被迫租樓。如果樓價接近見頂，開始調整，一兩個月後租金會開始有反應。倘有明顯調整浪，租金會回吐。現在租金貴，但樓價更貴。當樓價調整，租金自然會回落。預計今年第二季樓價見頂，第三季租金可望下調，預計全年租金跌3%。
