板塊尋寶:美拒加息 港可照加 - 王昇

板塊尋寶:美拒加息 港可照加 - 王昇

樓市瘋狂,對於樓市,超人李嘉誠估今年樓市安定,理據是「美國要加息,我諗今年加唔到,縱然加到息呢,都係加得好低。」事實是否如此,我有保留。目前供樓借貸,一般皆採用最優惠利率(P)或本港銀行同業拆息(HIBOR)作定價參考。
兩者最大的分別是息率。目前以H按承按,息率約H+1.7厘,以目前一個月HIBOR 0.23厘計算,息率為1.93厘。至於以P按承造的樓按,息率一般為P-2.85厘(以P為5厘計),實際息率2.15厘。由於大部份銀行為吸引客戶採用H按,多開出鎖息上限為接近P按水平,約2.15厘,意味即使銀行同業拆息大幅扯高,客戶最多只交2.15厘上限息率。2013年初,用P按及H按的比例為9:1,即十個人,僅一人用H按。兩者比例去年慢慢逆轉,由年頭6:4水平,變成年底約2:8水平,超過80%客戶使用H按,以盡享低息優惠。
近日本港拆息市場未見波動,但新加坡的同業拆息市場(SIBOR),卻出現不尋常大幅抽升,一個月SIBOR本月已由0.4厘扯高至0.6厘,三個月SIBOR亦由0.45厘飆升至0.65厘之四年新高。星洲拆息急升,當地傳媒指是美國今年加息預期影響,估計今年拆息或升見1厘,即現水平再漲0.4厘。
同業拆息是銀行取得資金的成本,落實加息不可怕,但在此之前,加息預期會令銀行拆借成本上升,遇上資金外流、撤資等因素,令銀行流動性變得緊張,拆息上升幅度「將不似預期」。對於承造H按的買家來講,就算H升到1厘,鎖息上限亦只是2.15厘,而非2.7厘,實際加息只有0.22厘,他們會問:怕甚麼。
聯滙制度下,港息理論上跟美息走,但銀行不會做蝕本的生意,美國拒加息,但拆息倘飆升,且去年港銀逾半樓按用H計價,我深信港銀一定會偷步加息,包括最優惠利率。超人選擇在這個時候,將長和大重組,以高估值分拆地產業務,我只想到四個字:老謀深算。揸住本地地產股的朋友,第三季前要離場。

王昇
https://www.facebook.com/stockwing1
本欄逢周三刊出