【本報訊】內地最大商業地產商大連萬達路演前夕，不但將集資額由原定最多60億美元降至39億美元，昨日又更新招股文件，將今年預測核心盈利（扣除公允值）調高升8.1%至143億元（人民幣．下同），即相等市盈率（PE）約9.29至11.07倍，中位數與華潤置地（1109）相若。有分析員指出，萬達核心盈利能力一般，不值得認購。
由於投資物業公允值波動大，故市場以核心盈利為收租股估值重要考量。萬達預測今年公允值收益97.25億元，較9月時招股文件預測急升45%。
專家：估值高不值得認購
計及公允值後，萬達今年預測溢利240.27億元，較原先預測高21%。假設萬達發行15%新股計，預測市盈率介乎5.54至6.6倍。
外電指，科威特投資局（KIA）、美國對沖基金Och-Ziff、荷蘭退休基金APG、中國人壽、中國平安等11名基礎投資者，認購萬達合共156億港元。萬達擬發行6億股新股，招股價每股介乎41.8元至49.8元，總市值約1,622億至1,927億元，低過承銷團估值2,360億至2,680億元。
此外，中國銀盛資產管理高級分析員周梓霖坦言，萬達估值過高，不值得認購，形容其核心盈利能力一般，只靠公允值谷大盈利，又指中國一線城市以外的商業地產，均見存量過剩的情況，宏觀條件不吸引。
再加上萬達的管理質素、出租率也不及恒隆（101），若投資者看好中國商業地產，不如投資中國業務佔比重的恒隆，「但恒隆在中國的表現也欠佳，而SOHO中國（410）、寶龍（1238）等商業地產公司更差勁」。
另一方面，萬達2011年至2013年股東應佔純利分別達197.79億元、273.1億元及245.81億元人民幣，乍看金額挺驚人，不過，當中大部份來自投資物業公允值收益，收益佔純利分別為71.8%、78.7%及62.1%。