【本報訊】內地最大商業地產商大連萬達昨開始上市前推介，大股東王健林能否重奪首富之位，將全靠萬達IPO叫價幾高。瑞銀預測萬達明年底淨資產值（NAV）最高達3,660億元（人民幣．下同），較集團截至今年6月底時的1,126億元，勁升225%。有基金經理質疑估值是「過於進取」。
記者：吳綺慧 孔雪茵
承銷商瑞銀認為，萬達2015年底NAV可達3,230億至3,660億元。另一承銷商瑞信則預期達3,060億至3,760億元水平。不過，據萬達初步招股文件顯示，集團截至去年底NAV只有1,139億元，今年6月底時亦僅得1,126億元。換言之，承銷團預計萬達資產價值在短短一年半間，可勁升172%至225%。
內地cap rate無準則
究竟是承銷團預測進取，抑或萬達NAV禾稈冚珍珠？關鍵是承銷團如何預測NAV。收租股NAV以預測租金收入除以資本回報率（Capitalization Rate，又稱Cap Rate）推算。有中資基金經理直指，cap rate最易「受操控」，因大陸收租物業cap rate無準則，「基本上任得估值師噏，一線城市有4至5厘，但分析員決定用2厘嚟估，佢過到自己就得」。
萬達有不少在建物業僅以成本價入賬，日後落成後估值，有機會為NAV增值，但中資基金經理提醒，要留意物業所在地點，「如果喺二、三線城市，估值應該冇乜大升空間」。另一基金經理表示，儘管近日內地減息，內房股正當炒，但亦未必會認購萬達：「炒現有的股份都得，市場仲有好多選擇」。
瑞銀預測，萬達未來三年可出租零售面積會大增116%，核心盈利年複合增長率（CAGR）為19%。以較NAV折讓40%計，萬達上市後估值應介乎1,920億至2,180億元（即約2,360億至2,680億港元）。萬達暫未披露具體的發行規模。早前市場消息指，萬達擬集資50億至60億美元（約390億至468億港元）。
承銷商多上市前托價
事實上，承銷商在上市前托高估值，然後再隨市況調整作價，以營造「抵買」效果，為近年投行推銷新股的一貫手法。經典例子有2011年上市的周大福（1929），當年券商估其翌年盈利可達100億港元，唯周大福上市一個月，券商即削盈利預測，而周大福至今表現仍未達目標。另外，今年上市的萬洲（288），在上市後首個季度業績亦已大幅遜於市場預期。
萬達今次上市進程非常趕急，下周一（8日）即開展路演，下周三（10日）公開招股，並趕在22日聖誕收爐前掛牌。如萬達最終上市成功，是自2011年嘉能可（805）以來，近三年集資額最高的新股。