近期多個新盤提供實用面積100餘至300餘方呎迷你戶，成功吸引市場注意，這些被謔稱為劏房戶的超袖珍單位，銀碼細，表面上較易負擔，備受一手買家熱捧，交樓後的二手市場亦甚搶手，尤其位處市區的物業，縱使買賣方面仍受制於辣招重稅未見活躍，租務市場則十分熱鬧，月租1萬餘元的迷你戶，特別受年輕無殼一族歡迎，而位處名校網的新盤「劏房」，更加成為家長客的理想選擇。
記者：伍志輝
今年中入伙的紅磡寶御，撇除最低層超袖珍戶型，實用面積307至321方呎單位採用開放式間隔，設有獨立廚房，已算新盤迷你戶中較為合理的設計，由於物業已擺脫了辣招緊縛，現時有小量二手放盤，利嘉閣聯席市務董事吳文錦稱，由於發展商仍有貨尾待售，二手成交並不活躍。反而租務市場承接力頗強，開放式戶型市值月租1.2萬至1.3萬元不等，面積較大達381至410方呎的一房戶，月租則約1.5萬至1.6萬元，惟盤源不多，現時只有數個，與項目入伙後大部份租盤已被消化有關。
薈點蕪湖居租盤搶手
位處寶御旁邊的薈點，去年底入伙，現時連租約放盤多達20個，叫價由348萬元起，為實用面積222方呎的開放式戶型，其中一個屬極少數的交吉放盤，開放式間隔，面積233方呎，開價410萬元。至於租盤暫僅得1個，高層開放式戶叫租1.4萬元。同區樓齡再舊一點而面積再細一點的御悅，實用面積不足200方呎的超小型開放式單位，市值月租約9,000元，可惜現時無租盤可選。附近稍為偏離殯儀館的蕪湖居，實用面積200餘方呎的開放式戶，現時有10餘個放盤，連租約叫價最平335萬元，租盤則只有1個，叫租1.3萬元。
紅磡舊區新盤單位實用率難以跟傳統屋苑甚至舊廈相比，但內外新淨以至簡單配套設施的賣點，已經足以吸納一批年輕租客轉租，對於這批未能或不想買樓的年輕無殼一族，1萬多元的租金水平，與其租住舊廈一至兩房單位，倒不如住細一點選擇新廈，造就區內新廈租盤供不應求的現象。
The Avery位處名校網
市區細碼物業確實有不俗的承接力，如今年初入伙的九龍城The Avery，單位實用面積187至316方呎，採用開放式及一房間隔，利嘉閣助理分區經理周淵博表示，項目細碼開放式租盤在收樓初期快速獲得承接，普遍月租1.2萬元，租客以年輕單身人士及二人小家庭為主，亦有為了進駐九龍城名校網博個大抽獎機會的家長客捧場。現時物業已經沒有開放式租盤，只有數個一房戶放租，月租1.7萬元。
The Avery 開放式單位內櫳極度袖珍，租客仍然受落，除了全新物業的吸引力外，同區同價位的選擇不多亦是動力所在。區內樓齡較新的物業，單位面積鮮有「劏房」級數的選擇，如太子滙最細碼亦有兩房間隔，月租1.8萬元起，成龍居一房戶沒有租盤，兩房放租叫價2萬元，而昔日堪稱區內袖珍樓表表者的城南道10號，實用面積328至330方呎單位原裝亦有兩房間隔，早前有單位以1.3萬元租出，現時租售皆缺盤。再說區內舊樓以至唐樓，只有極少數一房戶租金可以低於1萬元，惟盤源極罕，一般兩房間隔月租叫價達1萬元或以上，促使樓齡全新的The Avery超迷你戶亦備受熱捧。
宜選用一物多用家具
【活用空間】
新盤迷你戶內櫳極度袖珍，如何活用空間值得探究。自置物業者，拆牆擴空自然是最重要一步，但開放式單位本身已經沒有太多牆身可拆，所以向上或向下發展都是可行之法。
本欄早前曾經找來室內設計公司提供若干佈置意見，向上發展的建議是加建閣樓，只要樓底有9至10呎，就可以將寢區凌空置於大廳上方，將有限空間作出垂直性增值。至於向下發展，最簡單就是加建地台，地台下方是偌大的貯物空間，通頂大櫃可以將壓迫感減至最少。
如果只是租樓住，不容加建或拆卸工程，最好就是購買一物多用的家具，如油壓床的床板下方可以貯物，選購的衣櫃不要太大碼，最好找一張多用途枱，平時是工作枱，有需要煮飯仔就充當飯枱用。如果單位有窗台，就不必要購買茶几或電視地櫃，將電視及影音器材放到窗台上便可，又或者購買現成的窗台家具，活用虛位又不會產生壓迫感。
嵐山「劏房」 租金難高於1萬
【快將入伙】
已入伙新盤的迷你戶型租盤特別受歡迎，有興趣平住新樓的用家，一定要留意即將入伙的一眾新盤，今年底至明年初的焦點項目包括九龍城曉薈及大埔嵐山1期，最細碼分別166及177方呎的單位，相信租務表現應該成為話題，當中曉薈的市值租金可以參考同區The Avery開放式單位，月租1.2萬至1.3萬元應該有交易。至於以「劏房」戶揚名的嵐山1期，由於地點偏遠，加上祖墳環伺因素，而且明年底才入伙的2期提供細至165方呎的超級「劏房」，嵐山1期開放式單位租金不會高於1萬元。
粉嶺逸峯最快月中收樓
而比較近期可以選擇的新盤細碼單位，應該留意粉嶺逸峯。美聯營業經理葉容生指出，物業最快本月中收樓，現時有30多個預放租盤，最細碼實用262方呎開放式單位只有1座最低層供應，早前已經以9,500元成功預租，現時放租的開放式單位均屬實用300餘方呎，叫租由9,800元起，至於佔大多數的兩房間隔，實用面積400餘方呎，叫租由1.25萬元起。
項目問盤者暫時以同區客佔大多數，部份為現正租住帝庭軒、御庭軒及綠悠軒的租客，現時三組屋苑實用400餘方呎的兩房單位，月租1萬至1.2萬元不等，相比之下，逸峯兩房間隔實用面積相差無幾，但附設露台及樓齡全新，皆是吸引同區租客轉租的原因，至於逸峯開放式單位則以年輕單身一族為主要客源。
