【直擊報道】
挾「全球第二大商業地產商」之名的萬達集團，擬年底前來港上市集資逾460億元。靠做中低檔商場起家的萬達，近年轉搞綜合式地產項目「文化旅遊園區」，並擬轉型搞高檔路線商場。本報記者近日視察開業逾1年武漢漢街萬達商場，雖有數間國際名店坐鎮，惟底層仍有近半吉舖，與招股文件描述出租率100%有落差。
記者：吳綺慧武漢報道
走進武漢武昌區的文化區，有條長1.5公里「楚河漢街」商業步行街，盡是仿歐陸建築的小屋，約40%商舖租予餐飲或酒吧，餘下為中低檔時裝、化妝品、珠寶及一些特色商戶，如婚紗攝影及蠟像館等。當中不乏港人熟悉的品牌，如周大福（1929）、翠華（1314），亦有國際商戶如Zara、H&M等。據招股文件披露，整個項目料2016年完成，屆時總建築面積可達345萬平方米，差不多等於17個海港城。
楚河漢街遊人如鯽，但走入旁邊正在慶祝開業一周年的萬達廣場，底層卻有約一半舖位空置，那些「吉舖」全封上圍板，上面印上各大國際名牌的商號，稱它們即將進駐，開業日期卻統一為10月或11月30日。遊人無幫襯，都在簇新卻空蕩的商場內嘆冷氣、用WiFi。
場內店員透露，廣場開幕至今一直處於出租不足情況，而聲稱會開業的國際品牌，一直未見動靜。
這番冷落景象與招股文件顯示有出入，文件披露截至6月底止的估值文件，建築面積近13萬平方米的武漢漢街萬達廣場，出租率是100%，其租約內年租金僅4,700萬元（人民幣．下同），現時估值17億元。至於「楚河漢街」項目，出租率則為81%，年租金1.44億元，估值40.6億元。
據萬達披露，去年整個文化區每月每平方米租金為89元。有在武漢經營商業地產的港資公司管理層透露，當地一線商場底層租金每平方米可達500元，部份旺區街舖逾千元亦不出奇：「萬達做中檔場，租金係會較平，不過佢哋攞地返來都唔貴，只是利潤唔會很好。」
物業恐需減值 拖累業績
據步行街周大福的店員透露，該店現時每月營業額約350萬元，在武漢分店當中表現屬中等，在另一新發展區光谷的分店，每月銷售可達800萬元。她認為，萬達步行街附近的住宅入住率不足，該區仍需要繼續累積人流，「來觀光的人較多，但購物的話，本地客還是會去傳統商業區」。
萬達在全國8個在建的文化旅遊園區中，武漢是中期投資物業公允值貢獻排頭五位，最新估值為99億元。事實上，近年萬達透過「透支」商場估值升的賬面收益，谷大「投資物業公允值」，竟已成為盈利主要來源。2011至2013年純利中，公允值收益平均佔七成以上。上半年度甚至「嘔凸」，投資物業增值52.3億元，而同期純利僅49.7億元。有會計界人士指，一旦市況逆轉，估值師調整評估基準，下調公允值而拖累業績。
