【財經專題】
樓價持續處於瘋癲水平，但市場普遍認為樓價再大上的可能性不大，在各區供應持續增多下，樓市爆煲絕非不可能。本報搜出六大供應重災區，包括荃灣、元朗、將軍澳、馬鞍山、沙田九肚山以及大埔白石角，全部位於新界區，單計元朗，已經隨時就有近1.7萬個單位應市，另將軍澳區估計共約1萬個單位將會由今年底起傾巢而出，加上大埔白石角及荃灣亦各有5,000伙供應，買家考慮入市前定必三思，勿急於一時搶購。
記者：黃嘉銘 陳家雄 湯家明 蔡家儀
【元朗】YOHO3期成焦點
元朗除有鐵路項目支撐，不少發展商在該區都有地皮申請改劃住宅，推高供應量，估計隨時有近1.7萬伙應市，以新地（016）供應最多，佔逾7,000伙。
區內短期焦點項目有沙埔村峻巒、元朗站旁的YOHO Town 3期及朗屏站附近三個住宅地盤，涉逾8,000伙，當中新地的沙埔村峻巒，預算分三期興建30幢中密度住宅，總數逾3,000伙，現正申請預售的第1A至1期佔1,027伙。預計明年起分期獲批入伙紙，2016年1月底落成。
提供2,508伙的YOHO Town 3期必是區內焦點一手樓，項目將分三期興建，首階段四幢住宅提供約1,100伙，可望在2016年下半年取得入伙紙。其他發展商亦持有近千伙的新盤，包括長實（001）安寧路項目，最少可提供960伙、嘉華（173）等的港鐵朗屏站北項目及華懋朗屏站南項目各提供832伙及720伙。
預算提供約1,876伙的元朗站上蓋項目，早前正式申請向城規會闖關，市場預計政府在大圍站項目招標後，元朗站項目將緊接明年初推出，初步計劃主打中小戶型。
另擾攘逾20年的長實豐樂圍項目，去年終在有附帶條件下獲批建19座低密度住宅，涉1,958伙，但項目仍可能受地區人士提出司法覆核的挑戰，加上長遠研究發展的項目，未來10至20年同區公私營單位潛在供應量逾13萬伙。
【荃灣】五千伙排隊開售
荃灣區亦要面臨海量供應，未來一手樓供應量有近五千伙，大部份集中荃灣西站的鐵路項目，共提供約4,220伙，集中明年起兩、三年間推售，競爭激烈。
荃灣西站5及6區共三個新盤，提供894至2,384伙，預計2018至2019年落成。當中由長實（001）發展的五區灣畔，屬同區各項目中最貴，發展規模亦屬最大，總樓面約223.5萬方呎，可建2,384伙。
華懋旗下的五區城畔項目，可建樓面約83.2萬方呎，提供942伙，預期可在2015至2016年發售。由新世界（017）及內房龍頭萬科合作發展的六區項目，可建樓面67.5萬方呎，提供894伙，可望在2016年開售。
由億京於上月以低市場預期下限價逾一成投得的楊屋道商住混合地，以可建樓面面積約106.69萬方呎計，樓面呎價僅3,693元，為區內兩年半新低。項目限建最少790伙，單位劃則被規範，集團項目策劃經理黎裕宗指，預計明年首季進行地基工程，強調不會為遷就圖則而劃出劏房，預計項目屆時每個住宅平均實用面積約530方呎。買家選擇多，億京到底可否抵抗「大孖沙」壟斷，投資者可拭目以待。
【九肚山】玖瓏山料率先賣
傳統豪宅地段沙田九肚山，政府過去三年賣出八幅地皮，涉及合共1,500個分層戶，以及約260座洋房，當中由中小型發展商主導市場。其中由嘉里（683）、信置（083）及萬泰合資的九肚山地皮，已命名為玖瓏山，除是最大規模外，亦會是最先推出市場的項目。
嘉里、信置及萬泰於2011年以55億元投得沙田九肚山地皮，可建樓面103萬方呎，項目今年中命名為玖瓏山。發展商7月開始放風，表示會在年底開售，惟至今仍待批售樓紙，市場預期最快本月開售。據悉，這個九肚山最大規模項目，提供973伙，主打兩、三房，料佔項目總數約八成，單位由400多至1,500多方呎。
九肚山未來供應並非由大孖沙主導，暫時僅新地（016）持有一幅8.7萬方呎的地皮，提供24座洋房及70個分層戶。主宰九肚山新供應的，是中小型發展商，其中萬泰及永泰先後於2012年及2013年投得九肚山兩幅地皮，兩個項目分別提供約210個分層戶和50座洋房，以及70座洋房。
其他中小型發展商還包括資本策略（497）、富豪國際（078）及百利保（617）、香港興業（480）及南豐，均手持一幅九肚山地皮。鮮有投地的俊和（711）在2013年夥拍建滔化工（148）或有關人士以27.1億元投得其中一幅九肚地皮，據悉興建70座洋房及40個分層戶。
【將軍澳】緻藍天隨時登場
要數供應重災區，將軍澳定必榜上有名。除在售中的新地（016）天晉IIIA，以及長實（001）日出康城緻藍天，估計共約1萬個單位將會由今年底開始傾巢而出，買家絕對不用急於一時入市。
事實上，將軍澳區隨時會是本年度最火爆的新盤戰場。其中坐擁1,648伙主打大單位的長實日出康城第三期緻藍天，由年初獲批預售後一直「囤貨」至今仍未推出，市場人士指，長實想避開與新地天晉IIIA硬撼，明顯是「怕輸」。
至於可望今年底前推出的項目則有三個，其中包括由會德豐（020）發展，已命名為The Parkside的66B2區項目，毗鄰天晉II，提供591伙，設一至四房間隔，約七成屬兩及三房單位。
信置（083）及嘉華（173）合作發展的66C2區項目，將提供544伙，預計2017年12月落成。至於由嘉華獨資發展的66D1區地皮，亦於早前申請樓花預售，提供374個單位。當然還有新地天晉IIIB的326伙。
值得一提是，丟空多年的將軍澳南市中心土地，自2011年起，3年間共售出11幅限量土地，估計可建單位可多達7,000個。此外，日出康城五期項目，港鐵（066）亦大有可能在今年內進行招標，涉1,750伙。
【大埔】白石角五地待沽
大埔白石角六幅地皮合共逾5,000伙，被視為新界東供應重鎮，惟這個供應倉真是多風雨，今年首幅地皮拍賣就流標收場，接着第二幅地皮由超過25年無發展過住宅項目的鷹君（041）於今年5月投得，中標價更低於市場預期下限17%，為區內地皮七年新低。10月底上述流標地皮重推，隨時又有好戲睇。
白石角科進路213號地皮，毗鄰信置（083）發售中的逸瓏灣，今年3月招標，獲多間大孖沙競投，沒料到流標收場，反映發展商出價審慎，睇淡後市。該地今年7月重新納入賣地表，據悉將於本月底重推。
今年白石角僅賣出一幅地皮，就是科研路214號，查實與流標地皮貼到實，今年5月由鷹君以約24億元投得，每呎地價3,300元，為區內地皮七年新低。值得一提，鷹君已逾廿年未投地起樓，難怪該集團投地後都表示很開心重回本港住宅市場。
鷹君曾表示，該地皮將會興建500至700個單位，每伙平均面積約1,000方呎。此外，白石角尚有四幅地皮待拍，平均每伙實用800方呎計，合共提供約3,860伙。換言之，白石角未來最少5,000伙整裝待發。
【馬鞍山】迎海新供應不斷
馬鞍山逾3,000個供應隨時候命，其中白石佔半，勢成供應重災區，三大發展商，包括長實（001）、新地（016）及恒地（012）在白石之地，將合共炮製逾1,500個單位，其中由恒地牽頭的迎海第4期及第5期將緊接在明年開售。
由恒地牽頭的迎海共5期，銷售開展中的迎海．星灣御屬第3期，提供1,092伙，據該上市公司今年中期報告，迎海第4期及第5期，分別提供474伙及178伙，報告列明，如果無阻延，預計2015年開售。
同樣位於白石，彩沙街項目由長實於2012年以約29億元投得，項目屬限量地，最少興建440伙，早前已獲批興建4幢15至24層高住宅，另有2幢4層高洋房。至於鄰近彩沙街的另一幅白石地皮，今年3月由新地以18.26億元投得，正申請興建430伙住宅，包括7幢10至12層高的分層住宅及70座獨立屋。
除了白石，同區不乏新供應，如宏安（1222）馬錦街及恒光街地皮共可提供約900伙，已納入本年賣地計劃中的耀沙路地皮可提供約550伙。另位於落禾沙里和西沙路交界，鄰近帝琴灣的落禾沙里休憩地正改劃為住宅用地，若獲批，將納入賣地計劃出售，估計可提供422伙。
