【本報訊】金管局發表《貨幣與金融穩定情況半年度報告》指出，香港物業市場的失衡狀況可能仍持續一段時間，樓價或會繼續從低息環境及相對緊絀的住宅供需情況中得到支持，又指六輪逆周期措施對樓價並無直接影響。
記者：黃珮琳 周家誠
報告提到，住宅物業市場在過去一年多整固後，近月轉趨活躍，成交量自近期的低位回升，樓價亦再度上升，相信是累積的房屋需求釋放，以及有關美國及香港快將加息的憂慮稍減，令市場情緒改善。事實上，一手市場率先回暖，二手市場跟隨回升，二手市場住宅物業價格更於4月至7月上升4.9%，中小型單位價格期內則升5%，至歷史高位。
逆周期措施難阻樓價
星展香港經濟研究部經濟師盧明俐指，該行年初預期樓價跌5至10%，惟「樓價已經升返上嚟」，相信是剛性需求主導樓價上揚，連同在美國加息周期難於短期內展開的情況下，她相信本港樓價仍有支持。
為遏抑樓市及加強銀行業風險防範能力，自2009年10月以來，金管局推出六輪逆周期審慎措施，包括對物業按揭的按揭成數及供款與收入比率設限。惟該局研究結果指出，措施有助抑制按揭貸款增長及物業成交量，惟似乎對樓價並無直接影響。
樓價與收入比率高企
根據最新的市況發展，金管局指，物業估值相對家庭收入及經濟基本因素而言仍屬偏高。雖然收入持續增長，但置業負擔能力仍然較弱，樓價與收入比率於今年第二季維持在14.0的高位，僅略低於1997年時的最高位，而收入槓桿比率則仍在61.9%徘徊，高於50%的長期平均水平。
若按揭利率上升至更為正常的水平，例如增加3厘，收入槓桿比率則會飆升至80.8%。
金管局認為，市場似乎低估美國聯儲局退市的相關風險，雖然港元目前仍受多個全球、地區及本地因素影響，而面對流入壓力，但不排除本地貨幣狀況或會跟隨美元息率上升而突然收緊。
經濟教授曾淵滄指，低息環境能否持續為其中一個左右樓價的重要因素，暫時無法估計樓價走勢，仍需一段時間觀察。香港中文大學會計學院高級講師李兆波表示，即使美國加息，幅度亦相對溫和，反而是本港「上樓需求」大，樓價走挺，相信政府及金管局未必會在短期內撤招。
報告另提到，雖然本港上半年經濟活動疲弱，惟有望在下半年溫和增強。隨着美國經濟持續復蘇及中國內地經濟顯現回穩迹象，出口表現將進一步改善。受惠於即將啟動的「滬港通」，貿易相關服務及金融服務的出口可提供部份支持。