東京物業 看高一線

東京物業 看高一線

樓市癲價,投資者自然將視野擴至海外,隨着日圓持續弱勢,加上受到2020奧運及東京賭城概念帶動,「失落」了20年的日本物業市場近年已成為海外投資者的尋寶樂園,由於其入場門檻低於香港,數十萬元已可成為「包租公」,穩袋高回報,更有代理估計,未來一年東京物業呎價有望升幅35%,升值能力強勁。

日本人坐鎮 減少語言隔膜

港人「隔山買牛」最擔心的莫過於語言隔膜,或翻譯過程出現問題,請來日本人坐鎮的東日物業顧問,其高級經理奧山千香子在港生活十多年,能說流利廣東話,熟悉日本和香港兩地文化和經濟發展,有助減低溝通問題。她認為日本自從泡沫爆破後,一直未能完全復甦,物業價格低水,現時東京市中心的實用面積呎價約2,300元至3,300元,入場費低至港元四十多萬,核心地段只需百多萬,而且新一代日本人未曾經歷樓價大幅上調,以租住居多,租屋市場成熟,東京核心地段回報有6厘,次等地段約8至9厘,無論入場費和租金回報對比香港物業十分划算。

賭場、奧運效應 刺激樓價

隨着近年日本政治氣氛轉變,日本首相安倍晉三的量化寬鬆政策,推低日元匯率,加上東京成功申辦2020年奧運、建賭場及擴大外勞政策等消息效應,均對日本不動產產生利好作用。奧山千香子表示:「東日物業顧問生意每月錄得升幅,現時港人主要選購70萬至120萬港元的物業,另估計今年至2015年中旬,東京物業呎價升幅可達35%,甚為可觀。」

首要睇地點

「半年前有統計東京圈內有8,400多個放盤,現時去貨接近一半,可見市場搶貨迅速,另以我哋於3個月前以820萬日元入市新宿一單位為例,現時已升值至1,000萬日元,升幅約20%。」奧山千香子教路,港人選購日本樓,必須以位置優越為首選,應盡量購買東京等大城市物業,尤其市中心區附近的心臟地段,不宜單單着眼現時的租金回報,由於租金遠遠不及呎價升幅,宜作好租金回報下調的準備。
東京作為日本的經濟、教育和政治中心,很多外縣人口均會遷往關東地區居住和工作,只要離鄰近地鐵站十幾分鐘路程,均受租客歡迎。若以100多萬元為目標,她建議可考慮新宿,而200萬至300萬則可以考慮代官山、南青山等地,均是值得投資的優質地區。

一條龍租管服務

其實港人買日本樓的過程並不複雜,在港代理日本樓的經紀都可代辦手續,準買家只需在港簽訂協議書便可。而準買家在簽約前應留意「重要事項說明書」,「重要事項說明書」是日本代理在交易前給予買家的重要文件,列明大廈用途、結構、樓齡等,以及所在土地和該單位詳細資料,包括買賣雙方、雙方中介、租客資料、買賣金額和違約等條款,還有物業是否有抵押、是否凶宅、有沒有發生水浸、可否養寵物、可否玩樂器(大廈禁住客發出聲浪影響鄰居)等事項。奧山千香子稱,港人大部份以長線投資為主,因在首5年內出售物業,稅率高達約30%,5年後則可大幅減至15%,而出租物業稅項包括出租稅率、支付管理費和大廈維修基金等,總出租成本約佔租金回報2厘。而該行一條龍代租務管理服務,服務費為每月租金5%。

增聘人手 加強培訓

奧山千香子表示,由於看好東京房地產的未來發展,該行有在東京投資興建住宅項目,項目位於港區南青山。另期望將多元化的日本投資項目介紹給港人,除了上車盤外,另有提供全幢式物業和商舖等。未來該行更會增聘人手,並加強員工培訓,以配合每月錄得增長的公司業務。