【本報訊】大即是美？中國首富王健林的大連萬達商業地產（下稱萬達）挾全球最大面積「地上商場」之名準備來港上市。原來公司過去兩年靠新增相等於八個海港城商場的收租物業面積，以谷大投資物業公允值收益及純利。萬達盈利亦似在前年見頂，去年及今年預測分別走下坡，跌10%及19%。
記者：孔雪茵
據港交所的上市初步文件披露，萬達由2011至2013年股東應佔純利分別達197.79億元（人民幣．下同）、273.1億及245.81億元，乍看金額挺驚人，拍得上和黃（013）。原來當中大部份來自投資物業公允值收益，由2011年3年計，有關收益佔純利分別為71.8%、78.7%及62.1%。今年上半年更「嘔凸」，投資物業增值52.27億元，同年純利僅49.65億元。
高速起樓谷大公允值
投資物業公允值就是地產商每半年委任獨立估值師為旗下投資物業估值，若得出數值高於賬面值，便以收益入賬，反映公司因物業升值而「賺錢」，反之亦然。由於有關公允值波動大，加上僅屬賬面值，不涉及現金流，故大部份發展商都會額外披露扣除「投資物業公允值」後的基本盈利，供投資者參考，惟萬達初步上市文件未見相關披露。
萬達投資物業公允值竟然佔盈利七成，在中港收租股中並不常見，這與萬達高速起樓有關。萬達在2012及2013年總可租面積按年增加160萬平方米，相等於半個沙田的面積，即使萬達現有投資物業不升值，新增物業的估值變動收益已相當可觀。截至今年6月底止，總可租面積達808.8萬平方米，足足等如十分一個港島區。
王健林冇入董事局
上市初步文件又顯示，原來萬達盈利前年「見頂」，由2012年高位273.1億元，滑落至去年245.81億元，今年預測盈利更只有199.33億元，估計按年跌19%。截至去年底萬達資產淨值為1,138.72億元，今年6月底為1126.2億元。若按內房市值一般較NAV折讓三成計，萬達市值大約只有800億元，相等約1,000億港元。
雖然旗艦公司上市，但大股東王健林未有加入萬達董事局，連其家屬都無影。三名執董丁本錫、齊界及曲德君全為管理層。據外電早前報道，萬達委任中金及滙豐為安排行上市，集資額將達50億至60億美元（約390億至468億港元）。
【動Live】iPhone 6搶先玩，朝9晚5全港巡迴試機
http://bit.ly/liveiphone6