香港樓價過去五年累升逾一倍，經常被指摘為另類地產霸權的領匯（823），2009年初徘徊10元水平，昨日升至45.05元新高，五年升3.4倍。領匯創新高，表面上是恒指公司放風，REITS會列入藍籌股考慮範圍之內，坊間相信，下次11月份檢討，領匯染藍機會高唱入雲。但真正推升領匯的，是樓價。
領匯目前市值突破千億元，中遠洋（1199）僅346億元，中信富泰（267）及招商局（144）亦僅約600餘億，剔走上述分子取而代之，並非沒可能。問題是，預測市盈率（PE）25倍的領匯，還可以走得多遠呢？
領匯與樓價幾乎同步
領匯2005年上市，坐擁182個商場及停車場項目，雖然大部份是公屋商場，但經過近年不斷翻新，實際已成為中產商場，同事早前到樂富街市，竟變身成一田式街市，當然你可以話羊毛出自羊身上，最後只是轉嫁予消費者，但問題是，大家有其他選擇嗎？
趕走小商戶，引入連鎖商舖，然後加租，這已成為領匯盈利年年增長、派息遞增的最佳保證，作為商戶及市民，被加租被加價當然不爽，但在投資角度，買領匯對沖卻似乎無可厚非。
樓市自2009年開始起動，領匯每股資產淨值（NAV）由2010年度（3月結）的18.68元，翻超過一番至2014年度的41.69元。這主要是受惠商場物價升值及翻新後資產價值提升，簡單講，樓價升，領匯NAV水漲船高，股價亦跑先同業。目前領匯股價相比NAV，約有8%溢價，較傳統地產發展股及收租股有折讓，表現明顯高一班。
統計樓價與各地產股的相關系數，表現大致同步，長實與中原指數CCL的相關系數為0.81（數字介乎正1及負1，越接近正1，關聯度越高），新地（016）則為0.45。領匯與CCL的相關系數達0.968，表現近乎同步，即是樓價升領匯必升。如相信未來樓價繼續瘋癲，買領匯牌面上最可靠，反而，一旦樓市PK，共榮共枯的領匯，防禦力也是最弱。
王昇
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