【本報訊】內房股中期業績期將於8月1日開始，由藍籌中海外（688）拉開帷幕。綜合大行分析員的預測，整體內房公司上半年的盈利「未會走樣」，仍可保一至兩成增幅；但值得關注的是，管理層對下半年賣樓達標的實際信心，以及預期兩大重要指標：毛利率收縮及負債率飆升，將會加速惡化。
花旗料中期多賺兩成
內房今年上半年盈利表現，主要由2012年下半年至2013年已售項目的入賬決定。花旗銀行地產業研究主管蔡金強表示，該段時期的內地樓市「價量齊升」，上市發展商今年中期盈利可續受惠增長兩成。但市場更關心地產商控制成本和債務的能力，料上半年整體毛利率將由去年的32%回落至30%，期內賣樓回款減少和開工提早付款，淨負債比率將較去年底增長9個百分點至68%。
花旗報告，預測碧桂園（2007）和佳兆業（1638）上半年的淨負債率飆升最多達16個百分點，至分別70%和76%。負債高踞同業的富力地產（2777），該比率料將續升9個百分點至120%。
美銀美林中港房地產研究主管魏志鴻則相信，上半年整體盈利增長超過一成，毛利率徘徊在30%至35%，淨負債比率則飆升到70%至80%。但更着重管理層對下半年樓市的前景預期，如何解決高庫存，會否削減年初賣樓目標。交銀國際內房分析員何志忠憂慮內房企業未有減少借貸，銀行收緊信貸下以其他渠道融資，成本會顯著增多。
本報統計按盈利排名的前30間內房公司，上半年整體銷售額為5,975億元（人民幣．下同），按年增長12%，遠低於目標增幅的18%，僅達全年目標的43.6%。銷售成績按年倒退，以及達標率不足四成的公司佔一半，最差的合生創展（754）勁跌67%，花樣年（1777）達標率只有12%，料將難以完成全年指標；排名第11至20位，去年盈利20億至40億元的中型內房公司，是達標率最差的類別。
雅居樂富力毛利率或跌
蔡金強指，撇除一次性數據，上市內房公司上半年的銷售額增幅為9%，隨着地產商下半年將加速劈價散貨，料將帶動全年可有一成的增長，但部份項目可能蝕錢，拖累全年毛利率跌至28%。
花旗報告指，毛利率或將大跌的為上半年劈價6%的雅居樂（3383）、高毛利寫字樓銷售減少的富力，以及集中發展三、四線城市的中海宏洋（081）。惟上半年買地金額佔銷售額的比重，大幅下跌至24%，為歷史第二低的半年，僅高於2011年下半年的22%，有助緩衝現金流。