近日立法會會議有議員又提案租金管制的討論，令人震驚。如此沒有常識、不看歷史、不看別國經驗、不經考慮和不負責任的討論只能是浪費大家時間和公帑。
根據香港現行的《2004年業主與租客（綜合）（修訂）條例》，業主有權利在租約過渡性終止通知期滿後收回物業，而毋須做任何補償。在此條例下，如果實行租金管制，很快就會形同虛設，即被管制下的租金與市值租金的差額部份會以各種形式被業主收回，其中最為大家熟知的就是「匙金」或者「鞋金」。而且一個業主能想到這一招，所有業主也都會想到，想租房的人只能接受加上「匙金」之後的事實租金，結果就跟沒有租管時市場上自發形成的價格是一樣的了。
這是老生常談了，即刻有人提出通過政府加強管理和完善相關條例，把「匙金」交易定為違法又如何？歷史經驗證明，政府推行的是道，市場奉行的是魔，道高一尺、魔高一丈。既然「匙金」違法，那我賣你一把椅子或一個水杯又如何？事實上，紐約實施租管時期，諸如800美元成交一把爛椅子的現象實屬常見。再或者，若議員們把條例設計得無比詳盡，將一切變相收取「匙金」的門路全部堵上，結果又如何呢？
大概會有兩種情況，一種是針對有些人說的，政府要管，但不要管的太狠，比如以前月租一千的房子現在收八百就好了，也不用管到只允許收五百那麽離譜。這種情況下，以前以月租一千出租時，房東會給房子配齊家具，搞好維修等等一系列維持大廈質量的事宜。現在搞租管，只允許他收月租八百，還堵死了收「匙金」之路，沒辦法，房東只好只租一個空房子出去，或者漠視樓宇的質量——讓他的房子品質降到只值八百月租那麽多。
這樣，市場上所有市值在管制租金以上的可供出租的房子都會消失；有些人願意多付一些錢住的舒服一點兒，改善居住環境也成了一件不可能的事。或者又要政府出錢維持樓宇質量嗎？政府的錢又是誰的呢？你願意用你辛苦賺的錢去修整不知是哪個路人甲的房屋嗎？如果你心地好，一次兩次可以，年年如是，又真的行得通嗎？
另一種情況，假設政府修改了《業主與租客條例》，規定業主無權任意驅趕租客，除非付出代價。那麽市場上可供出租的房子就會越來越少，因為此時業主出租住宅物業是虧蝕的（真正的成本是機會成本，管制租金在市值以下就是低於成本），便會將物業換作他用，或改商用，或改出售。屆時，不做他想，窮一點兒的房客只會比現在的狀況更慘，因為他們根本找不到房子住；有錢一點兒的以前選擇租房的，現在只好去買房，把幾十年的積蓄拿來做了首期款，從而失去原本準備供子女讀書的錢，背上了額外的債務。
更有甚者，到時即使業主們把存量房屋都放盤，住宅售價仍可能上漲。 因為除了需求增加了（原來租房的人現在只能被迫買房），市場對樓市的預期也上升。正常情況下，市場對某一行業的預期來自於價格所包括的訊息。而在管制下，比如前面提到的假設政府修改《業主與租客條例》，勿論修改法律條例是一件多麽浪費資源和時間的事，僅這種修改行為的存在本身，就是對市場上地產商對樓市預期的一個大打擊，投資減少，樓盤新增量銳減，樓價上升。並且政府亦會減少售地，惡性循環輪流上演。
的確，想降低租金，只能通過增加供給。但是政府供地數量的多少，受市場競爭因素約束（預期、價格等），不多供，也不會少供，和任何一個做生意的小販本無二質。
租金管制絲毫幫不到人，只會使租房者境況更差，浪費社會資源，使經濟更壞。香港已經被主要由租管所致的寮屋現象困擾幾十年，現在居然要走回頭路嗎？不要忘了，當年的寮屋有超過三分之一是從私樓中遷出的──那正是租管最興盛的時代。沒錯，那也是香港經濟最自由、發展最快的時代，但並不代表那個時期的每一項措施都是正確的，這種聯想真是荒天下之大謬！
立法會上提議租管的官員是真仁義嗎，甚至說是愚蠢也是高看他們了。他們最有可能的真正出發點，遠非為了使窮人都有房子住，而是有管制才有權力。 正所謂，天地不仁，以萬物為芻狗；聖人不仁，以百姓為芻狗。天地之間，其猶橐龠乎？虛而不屈，動而愈出。多聞數窮，不如守中。
馬蘊冬
香港大學研究助理