香港樓價在過去幾年的升幅相當驚人。根據外國一間公共政策顧問公司Demographia在年初公佈的房屋負擔能力調查報告，在360個國際城市中，香港的樓價已經達到一般市民難以負擔的水平，顯示地產泡沫已成為本港一個嚴重的社會問題。
為了控制樓價飆升，政府在2010年開始推出幾項需求管理措施（俗稱「辣招」），包括額外印花稅（SSD），買家印花稅（BSD）和雙倍印花稅（DSD）。經過政府幾輪樓市調控後，自2013年3月開始，私人樓宇的成交量急速下挫，較2003年「沙士」時更低，而整體樓價也出現輕微回吐，暫時無力再創新高。
上月13日，政府公佈修訂DSD的換樓期限，計算日期由以往完成臨時買賣合約起計，延至完成交易計算。政府的做法無疑以擴大換樓期限來增加遠期樓花的吸引力。在原本的DSD規條下，換樓客在買入新物業後，需要六個月內出售原有單位，否則不能享受退稅優惠。但地產商推新盤的樓花期通常都是遠遠高於六個月，有些樓花更長達兩至三年。因此，換樓客能夠從遠期樓花市場換入新物業實在沒有太多選擇。但現在改為以完成交易計算，變相令換樓客有更多選擇，增強他們的入市意欲。而在預期換樓客數量增加的影響下，發展商便會因而加快推出更多的遠期樓花，對推高一手樓宇供應量有頗大幫助。
從表面看來，修訂DSD看似一個「雙贏方案」──同時增加換樓客的靈活性和發展商供應遠期樓花的意欲。自上月推出DSD修訂版後，一手市場的成交量的確明顯上升，而整個樓市的氣氛也有改善。另外，二手市場在買賣氣氛轉好的影響下，也開始現生機。有部份在二手市場放盤的業主不但收窄議價空間，而且甚至反價，而不少餓樓已久的投資者和置業者更重投本地樓市，今至樓市逐步升溫。
最近幾星期，中原二手樓價指數開始上升，逼近近期阻力位120點，而較上年三月下旬創下的歷史高位123.45點距離頗近。如果二手樓價升穿這歷史高位，樓市會否回復快速升市，大家不妨拭目以待。
筆者對政府修訂DSD的決定極有保留，雖然政府希望藉此推動發展商推出樓花，從而增加新樓供應。但DSD的本質是需求管理措施，目的是以提高買樓成本來減低市民入市的意欲。因此，在實施這種措施時，政府必須向市場展示堅毅的決心，在態度上寸土不讓，這才可以為需求管理措施立下威信。一旦市民誤以為政策推行者開始鬆懈，便會削弱了措施的可信性和威力。如今明顯好轉的樓市氣氛、成交量和樓價正好說明市民開始懷疑政府對辣招的承諾。
現在筆者最擔心的事是在幾項辣招的威力下，不少希望置業的市民和投資者均不敢入市，形成大量積壓需求。一旦市民認為政府辣招的辣度見頂甚至減辣，這會即時釋放部份積壓已久的需求，最終令樓價回升。
基本經濟學告訴我們，市場情緒和心理狀態嚴重影響入市意欲，正如前聯儲局主席格林斯潘常用的市場術語，「非理性亢奮」（Irrational Exuberance）──投資者的信心可以變得非常亢奮，最終引發資產價格暴升。如果這情況出現，政府要在短期內控制價格升勢，絕對不是容易之事。
假若中原二手樓價在未來幾個幾個月升穿歷史高位123.45點，政府又如何處理呢？再次加辣？恐怕到時已無法發揮應有的作用了！
http://acecentre.hk
關焯照
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任