【本報訊】港鐵(066)在政府再三催逼下,將軍澳日出康城第四期火速於截意向後兩日便推出招標,下月28日截標。該期每呎樓面補地價倒退超過8年,不足2,100元,較2007年三期補地價下調15%,預計總投資成本約65至70億元。
記者:林志光
剛於本周三才截止邀請發展商遞交第四期發展意向書的港鐵,為協助今年度土地供應「追數」,昨閃電推出項目招標。因為該項目是純住宅發展,港鐵今次決定採用過往推出上蓋物業的招標模式,即中標發展商須支付補地價,及付予港鐵一筆入場費,另再加賣樓收益的建議分紅。
樓價獨跑輸將軍澳全區
據初步了解,政府批出第四期的補地價金額約27.1億元,以該期樓面約131.6萬多方呎計,每呎樓面補價約2,059元;即使連同發展商要支付港鐵的入場費約2.9億元計,即對發展商而言,其地價成本約30億元,每呎樓面地價微升至約2,279元,如跟第一至三期當日招標時的補價比較,第四期地價仍然是倒退超過8年。
港鐵於2004年底招標首期(即已落成的首都)項目,當時每呎補價約1,540元外,之後於05及07年底分別招標的第二期(即已落成的領都、領峯及領凱)、及第三期(快將開售的緻藍天),兩期每呎補價均在2,410元至2,420元之間,換言之,在將軍澳樓價過去七年間已倍升下,第四期的補價卻大倒退,較第二及三期反跌約15%。較政府過去數年售出的市中心南地皮地價,跌幅更相差四至六成。
料不少發展商放棄入標
中原測量師行張競達表示,將軍澳整體樓價過去雖然大幅飆升,日出康城卻斯人獨憔悴,樓價一直落後大市,現時日出康城二手樓建築呎價只約5,000至6,000元計,四期的補價屬合理水平。高緯環球張翹楚亦指,日出康城因「近垃圾堆填區」而影響樓價表現,樓價跑輸整個將軍澳二手市場。
有發展商認為,今次要全數負擔地價,還要跟計算分紅成本。雖然港鐵今次並沒有設分紅下限,但如要成功投得項目發展權,分紅比例是最重要,可能最少分一半予港鐵,才有勝算,以現時樓市及經濟走勢,發展商的邊際利潤實不高,或有不少發展商放棄,入標政府地反而更簡單。
該期項目佔地約14萬方呎,總樓面約131.6459萬方呎,建四幢住宅大廈,提供約1,600伙,早前港鐵共收17家發展商的意向書,包長實(001)、恒地(012)、新地(016)、 嘉華國際(173)、南豐發展及萬科置業等。