中證監日前公佈優先股試點方案，加上有內房企業獲批再融資，以及萬科獲大股東華潤增持等，令積弱已久的內房股上周五報復性反彈。不過，中央對內房股一向採取有保有壓手段，房產稅、住房信息聯網等措施如箭在弦，而內地樓價升幅亦有放緩迹象，投資者要提防今次內房股只是死貓彈，並非真正轉勢。
內地「水緊」氣氛自去年中起一直間歇性纏繞市場，近日更越演越烈，繼內地太陽能企業債務違約後，浙江興潤置業上周亦被指資不抵債，恐成為內房第一滴血，而由於房企資金鏈普遍緊張，倘演變成劈價套現償債潮，更會令行業陷入惡性循環，觸發連環爆煲恐慌，令低迷多時的板塊形勢更嚴峻。
27房企5年內須還1,800億
更甚的是，市場對房企的恐慌情緒，近月已持續反映在港上市的房企股價及債價上，拖累一眾房企債息持續大飆升，在資金緊張的同時再要面臨融資成本大漲。按彭博資訊綜合27間內房發債情況，2014至2018年五年內，未計息率總計將有近1,800億元人民幣內房債到期，而幾乎所有房企債息近月均出現不同程度上升，如淨負債率高達113%的恒盛地產（845）一筆2015年到期的債務，息率2月至今瘋狂急升近四成，至超過22厘的癲價。
其餘債息飆升企業還包括合生創展（754）及奧園地產（3883）等，最快到期的債券息亦大漲至超過10厘，償債負擔百上加斤。至於碧桂園（2007）恒大（3333）及瑞房（272）等大型企業，2月至今債息至少狂漲四成，恒大更逼近9厘水平。
事實上，內房股本月已普遍跌超過一成，上述三間債息瘋狂飆升股份如恒盛、合生創展及奧園等，今年跌幅更加超過三成。交銀國際研究部副總理何志忠表示，在港上市內房企業較內地小型企業風險少得多，至少有上市渠道融資，目前爆煲風險或主要集中在只專注地區銷售企業，因其套現能力亦相對較弱。不過，港上市房企在氣氛影響與融資成本及利息支出不斷攀高下，股價難免會大波動，並指高負債房企如首創（2868）、融創及富力（2777）等壓力最大。
專家：上半年仍處弱勢
按彭博資訊數據，目前至少6間內房股目前淨負債率均超過100%，主要集中在中型房企如越秀（123）、花樣年（1777）、融創及保利（119）等，而恒大及富力則在主要房企中負債較高。何志忠表示，4月前均為內地房企還債的小高峯期，但同時亦是內地賣樓小陽春，在4月數據公佈後房企情況才會更明朗，期間板塊仍會較為波動，宜避免沾手。耀才證券市場研究部副經理植耀輝更指，板塊同時面對政策及債務風險，料上半年均會處於弱勢。
中央出辣招 頻正回購收水
【銀根緊絀】
中央在兩會發表的政府工作報告，再無如往年般提及要控制房價，反而提出要分類調控，意味調控手段將轉趨多元化。其中最辣一招，是向市場抽水。人民銀行在春節後啟動正回購，回收時間由最初的7天增加到現時的28天，回收金額亦越來越大，顯示收水壓力逐步加大，內房股難望翻身。
另外，去年三中全會提出要加快房地產稅立法，有中央官員在今年兩會表示，正在就房產稅的立法工作進行研究，意味勢在必行。有業內人士預計，中央將階段性推出房產稅，從二套房開始徵收，將迫使部份炒家放盤，增加樓市供應，打壓樓價。
反貪潮引發高官拋售
而最新公佈的《新型城鎮化規劃》要求，在2020年之前實現全國住房信息聯網。有內地傳媒披露，目前北京、中央部份部委的處級以上的官員已被要求登記房產，令當地個別樓盤出現拋售潮。中央加大反貪腐，信息聯網亦令手持多套住宅的官員需要加快處理房產，以免受紀委調查，對樓市帶來壓力。
澳新銀行指，內地今年1至2月合約銷售額萎縮表明，受到信貸緊縮及小型開發商陷入困境的影響，中國三、四線城市正展現疲弱勢態。而野村發表報告指，內地三、四線樓市風險尤其高，由於房地產已成為經濟增長支柱，佔去年國內生產總值的16%，若急劇放緩，將成為內地經濟面臨的最大風險。
房企急套現 料醞釀劈價潮
【缺水效應】
內地房企缺水，但在息口趨升下，發債融資又不化算，劈價賣樓套現可算是最直接撲水的方法。事實上，無論從官方數字，抑或個別發展商消息，均反映內地樓價正在急劇降溫，不排除醞釀新一輪劈價潮。
四大城市新盤漲價放緩
國家統計局上周公佈70大中城市2月新建商品住宅價格，按年升幅為8.6%，較1月明顯減慢近一個百分點。四大城市──北京、上海、廣州及深圳樓價升幅全線放緩，其中上海由1月的20.9%，收窄至2月的18.7%，其餘北京、廣州及深圳則由介乎18.2%至18.9%，放緩至15.5%至15.9%。
早在今年2月，浙江杭州德信北海公園及天鴻香榭里兩個樓盤已劈價兩成，雅居樂（3383）於江蘇常州的星河灣價格更喪減三成，集團亦不諱言有減價促銷，但指屬清貨策略。及至本月，廣州荔灣區及海珠區兩個樓盤，亦齊齊減價逾一成。作為廣州龍頭發展商的富力（2777）亦指，難免會推出售樓優惠。有專家指出，由於銀行收緊按揭，一旦銷情未來仍未有改善迹象，不排除發展商會加大力度減價。
內銀受拖累 工建行跌不停
【骨牌效應】
內房股無運行，牽連的範圍甚廣，首當其衝的肯定是內銀，事關現時內房借貸佔內銀總借貸逾六成比重，其餘建築相關的股份如水泥建材股及玻璃股，又會被拖落水，骨牌效應不容忽視。
事實上，在今次浙江興潤置業爆煲案中，涉及貸款最多的建行（939）跌跌不休，一度失守5元，更跌至52周新低；在壞消息籠罩下，工行（1398）同跌至52周新低，農行（1288）及中行（3988）亦離52周低位不遠。另一方面，由於臨近季結，水緊情況肯定再度升溫，勢削弱內銀放貸能力，加上內地實體經濟仍未有起色，內銀依然處於易跌難升局面。
水泥建材股升勢受阻
水泥建材股同樣屬受累行業，上月傳出內銀暫停房貸當日，水泥建材股應聲下挫，龍頭股如中國建材（3323）、海螺水泥（914）、華潤水泥（1313）齊齊插水3%至5%。此外，內地大打環保牌，基建項目上馬速度大不如前，水泥建材股或會受壓，同樣情況亦出現在玻璃股身上，提防信義玻璃（868）及中國玻璃（3300）升勢受阻。
【專家意見】
首創沽壓大
交銀國際研究部副總理 何志忠：
「港上市內房企業較內地小型企業風險少，但在氣氛影響下，股價難免會大波動，高負債房企如首創（2868）、融創及富力（2777）等沽壓料最大，目前需待4月後板塊前景才會明朗，故未來一至兩個月勢持續波動。」
富力難轉勢
耀才證券市場研究部副經理 植耀輝：
「內房板塊本來已經要面對政策及高負債風險，現時再加上債務爆煲恐慌的負面因素，走勢更嚴峻，相信短期內均難以見到轉勢可能，預料整個上半年均會處於弱勢，個別高負債房企如富力（2777）等情況更危險。」