中原地產在上周五公佈的二手樓價指數下降至117.71點，終於跌穿了運行整整一年的主要支持位118.5點，反映本地樓市已展開一個較快和持續的跌浪。
其實，最近樓市氣氛已出現了微妙的變化。例如，市民對今個月初推出的「白居二」的反應遠差過上年首批的「白居二」。另外，即使地產發展商提供不錯的優惠，然而部份的一手盤銷情仍然未能熱賣；最有趣的是筆者在今個月4日舉行了一個投資講座，在答問環節中，竟然沒有一位參加講座的朋友提問關於本地樓市的問題。綜觀以上幾個情況，市民的置業和投資樓市的信心的確有明顯轉差趨勢。
本周一，美國顧問公司Demographia發表本年度《國際房地產價格調查》（International Housing Affordability Survey），結果顯示，在全球360個國際城市中，香港市民的房價負擔能力比率（私人住宅中位數除以家庭收入中位數）為14.9倍──即一個中產家庭要用上14.9年的收入才可以購買一個普通單位，是眾多被調查的城市最高的，亦較今年排名第二位的加拿大溫哥華市的10.3倍高出很多（見附表）。如果將香港和主要競爭對手新加坡比較，香港市民的房價負擔能力比率是新加坡的三倍。主理這個研究調查的學者Alain Bertaud更形容：「現在香港的樓價是嚴重負擔不起（severely unaffordable）。」這正好證明香港的樓價已達到泡沫化的階段。
為減低本地樓市的泡沫風險，特區政府在過去三年多已分別推出多項管理需求措施（俗稱為「辣招」）以減低市民和境外人士購買本地房屋的意欲。雖然辣招只是以增加交易成本來打擊市民和境外人士的入市意欲，並不是針對本地樓市的兩大基本問題：新樓落成量低企和超低息環境。但在樓價高企的情況下，辣招是無辦法之中的辦法。另外，辣招亦為政府買些時間去制訂有效的措施去增加短、中、長期的住宅供應量。
自辣招推出以來，不少學者、地產分析員和立法會議員質疑其成效。但事實證明辣招的確有舒緩本地樓價的升幅。例如，由「雙辣招」（加強版特別印花稅和買家印花稅）在2012年10月推出至今這段時間，二手樓價只是升了1.3%。如果加上2013年2月才推出的雙倍印花稅，二手樓價在過去一年更下跌了約2%。讀者可以想像，沒有辣招控制樓市的亢奮氣氛和需求，筆者肯定樓價較現在高得多。
上月11日，國際結算銀行（Bank for International Settlements）的貨幣及經濟部門發表研究報告，指出非利息措施（non-interest rate policies）對穩定按揭信貸增長和樓價升幅有制衡作用。根據報告內容，兩位主理這個研究的學者採用60個國家或城市（包括香港）的樓市數據和面板數據分析（Panel Data Analysis），實證結果指出在九項非利率措施──（1）存款準備金率、（2）流動性規定、（3）貸款增長限制、（4）最高按揭比率、（5）最高供款與入息比率、（6）對物業市場風險承受的限制、（7）調整按揭貸款的風險加權比率、（8）調整撥備規定和（9）物業相關稅項─物業相關稅項（例如調整印花稅、註冊稅、首次置業津貼、資產增價稅等）是唯一的措施對房產價格升幅有明顯的克制力，結果引證在過去幾年政府推出的辣招得到學術研究支持。
立法會將在下月再審議兩項辣招──買家印花稅及加強版特別印花稅。筆者認為立法會議員已花了一年時間審議以上辣招，已經有足夠時間反映自己的意見和提出修訂。如果議員繼續浪費時間去提出無謂修訂或甚至不通過這兩項辣招，最終損失不單是市民，而且更令政府失去部份管理樓市需求的能力。對整個社會來說，將帶來災難性的影響。
關焯照
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任、長遠房屋策略督導委員會會員