【直擊報道】
走進上海著名商圈淮海中路，讓人產生身處香港的錯覺：時代廣場、K11、iapm……放目盡是香港發展商複製的商場項目。然而，面對商場近年過度擴張，供過於求，商場淘汰戰加劇，港商進軍商場單靠「硬件」已不夠，要升級鬥軟實力，方有機會突圍。
記者：吳綺慧 攝影：張志華
去年在淮海中路商圈，半年內已開了三間香港人耳熟能詳的商場或百貨：新世界（017）旗下的K11、新地（016）旗下的iapm，以及九倉（004）大股東私人持有的連卡佛，亦回歸上海，落戶在集團旗下的時代廣場。淮海中路一個個大型商場落成，推高供應亦令去年底空置率升至7.7%，高過上海整體空置率4%的健康水平。據第一太平的研究報告，去年上海一線地段零售面積，按年增加近16%，供應量是2003年以來最高。
從顧客「體驗」下工夫
記者本月初曾在上海視察各商場人流情況，發現表現極端。如仍在重整組合的時代廣場，現只有連卡佛、Zara及City'super在營業，人流疏落，高層商舖仍未租出。麗豐控股（1125）旗下香港廣場，地下及二樓均出租予Cartier、Coach等國際品牌，街舖的蘋果專門店人頭湧湧，但商場內二樓以上的樓層，人流較稀少。
多年前港商在內地建商場，建築、設計都成為內地發展商模仿對象。硬件容易抄，軟件就難模仿。K11中國營運總經理陳健豪接受訪問時表示：「如果商場仲停留喺傳統招商模式，只關注地段好唔好、建築物起得夠唔夠高，然後租個場出去，就希望商戶自己會生金蛋的話，那未來要面對的壓力會幾大。」
他指出，商場已由過往強調硬件式發展，轉為開始「鬥營運」，料淘汰過程會加快。營運者從顧客「體驗」方面下工夫，生意仍是有得做。「如果10年前，你在內地開戲院，大家肯定會話『死梗』，因為太多翻版，但𠵱家已經唔會再有人咁講。內地顧客已經唔同咗，他們來商場可以是一項社交、體驗活動，唔單單只係shopping，這是網購取代唔到。」
據記者觀察，在淮海路商圈內，以開幕不久的K11及iapm人流最多。兩間商場同樣有約30%面積租予餐飲店舖，並加入一些服務性商戶，如廚藝教室、戲院等來鞏固人流。
定位要清晰 保持獨特性
負責iapm項目的新地代理租務總經理馮秀炎亦同意，內地商場供應太多，的確會令生意較難做，有些發展商甚至會提供裝修補貼、長期免底租等手法，來吸引商戶。她認為未來做商場，定位要非常清晰，並保持獨特性：「例如iapm就有10%商戶是第一次來中國，15%是首次來上海。」她相信未來商場會繼續汰弱留強，「最後會是Winner takes all。」
