踏入2014年，美國退市，本港有機會提早加息，樓市陰霾滿佈，但在發展商低市價促銷下，料新盤將繼續主導市場，美聯物業董事及營運總監布少明睇通樓市，「新盤熱賣主要靠發展商提供的『保險線』，攤薄買家所承受風險，但二手樓市在3D辣招打壓下仍然冰封，換樓活動幾乎停頓，流通率受挫，二手交投可以說是『畸形地萎縮』。」
教你睇「光豬價」
發展商銷售新盤面價不減，但優惠五花八門，買家一時間未必睇得清楚。「所有美聯物業主管級以上，包括我在內，一睇就知新盤『光豬價』。」所謂的「光豬價」即按價單上訂價/售價，扣除發展商指定付款辦法後的額外折扣、印花稅回贈、提早還款扣減等優惠後的折扣價，每個發展商也有不同名目的優惠，如即供付款可扣減10%，如新地會會員可再減5%，另外，還有經紀回佣等優惠後的折實價。布少明分析說，買家通常選擇即供分期，因為可盡享所有優惠，而一般新盤都會有額外5%至9%樓價折扣。
買家需要「保險線」
布少明指出，只要「光豬價」平過二手價一成至兩成，筍到「連agent都想買」，自然就吸引到買家，早前新盤天璽、THE AUSTIN及囍滙非常熱賣，就係因為發展商肯提供優惠。」他續說，其實，新盤買家很精明，後市前景並不明朗，買家都會假設將來樓價可能下跌一成至兩成，於是一條穩陣的「保險線」變得十分重要，「光豬價」平過二手價一成至兩成，甚至三成以上，買家入市就等於買了「保險線」，將來樓價回落，可攤薄風險。所以，如果新盤開出純粹市場價，很難令買家入市。另外，發展商提供的二按優惠，令上車客及換樓客減低買樓成本，吸引市場購買力。
新樓價錢吸引 大小通殺
近期新盤市場中的1房及2房單位特別搶手，布少明分析，上車剛性需求非常強烈，尤其是租樓一族，即使樓價下跌，但租金並沒有跟隨跌，租金仍處於高位，很多人都很想上車，入市買細單位。而投資者亦盡量買細單位，寧願多買1個至兩個細單位，提高保險度，因細單位無論出租率及回報率都較佳，普遍約有3厘至4厘回報。「當然，只要樓價夠吸引，3房單位亦會率先清貨，以屯門新盤瓏門II為例，3房與2房單位，價錢差距唔大，只係差百零萬，比起細單位更加抵買，結果成功吸引不少換樓客入市，連投資者都轉買3房單位。」
今年新盤主導樓市
布少明續分析說，去年發展商下半年一改策略，以貼市價售樓，甚至推出多元化優惠，刺激積壓多時的購買力釋放，令一手私宅註冊量於上、下半年「先跌後揚」，呈「V形」反彈，估計今年一手註冊量仍較去年為高。據統計，今年約有1.9萬伙住宅單位可售，即使未有全部推出市面，估計一手私樓註冊量有機會高於2013年9,986宗水平，並可望錄得約1.1萬宗。
「二手樓價低高位一成 絕對可以買」
二手市場方面，布少明回顧2013年樓市時指出，二手成交量持續低迷，未能受惠於一手成交上升帶動，交投因辣招持續打擊換樓活動，全年錄得41,784宗註冊，創18年有紀錄以來新低。再加上，在美國退市陰霾下，最近陸續有放盤業主劈價「斬纜」，現時反而是入市時機。
他特別教路，「所謂的劈價，只係業主之前叫價過高，若有單位叫價較今年1月高位低一成，絕對可以買。所以千祈唔好用叫價計平幾多，根本無意思。其實，市場有醒目買家，見有二手價平過高位一成，已經入市。而且，淡市買樓較易傾價，不二法門就係揀選交通方便的港鐵上蓋或附近物業，其中樓價未過97嘅嘉湖山莊，仍然有機會追落後。」
業主寧願不賣不買
二手市場非常淡靜，仍然是冰河時期，他稱，平均每月僅2,000多至3,000宗成交，處於極度低位，業主叫價回落幅度很細，主要原因是現時始終低息，資金又多，除非可以高價賣樓，否則業主不會賣。另一個問題是，當業主賣樓套現後，若資金存入銀行幾乎無利息，如果再買樓，成本又加重，按息又較高，而且新買物業會被SSD鎖死3年，故寧願不賣不買。
二手流通率跌至3.5%或以下
他預計，今年二手流通率或進一步跌至3.5%或以下，續創紀錄新低，根據土地註冊處資料，去年二手註冊量錄得41,784宗，若以此數量推算，全年二手住宅註冊量佔總存量的流通率將會較2012年的6.3%進一步回落至估計約3.7%，並創出有紀錄以來的新低水平，與1997年的17%及2010年的11.2%相比顯著滑落。
回顧去年首20個二手註冊量最高的屋苑，位列3甲的屋苑分別為嘉湖山莊、沙田第一城及愉景灣等，分別錄得692宗、543宗及307宗。至於該批屋苑全數註冊量暫錄得5,215宗，較2012年錄得的9,831宗低約47%，較同期整體二手住宅市場全年錄得約四成跌幅略高。
細價樓微跌5%
布少明總結，美國終落實於今年1月起開始退市，儘管息口暫仍低企，但在加息等不利因素下，未來資金流走速度將影響樓價調整幅度，二手樓價下跌機會較大，但幅度不會太大。他較睇好細價樓，原因是市場剛性需求強烈，上車客不太理會環球經濟環境變化，他們有能力及有需要就會買樓，估計細價樓跌幅最小，只約5%。至於豪宅跌幅約有5%至10%。
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