【2013年回顧之豪宅篇】
過去兩個月豪宅新盤排山倒海推出市場，絕大部份發展商以退稅優惠招徠，市場購買力釋放，惟買賣暢旺的現象止於一手盤，二手豪宅毫無還擊之力，只有零星大幅減價放盤才有買家承接。十大最多1,200萬元以上成交的豪宅屋苑，第四季成交量較首季全面下跌，跌幅由40.8%至85.7%，平均呎價則個別發展，曾一度跑贏大市的貝沙灣受辣招所累，價量齊跌；受特色戶成交帶動，大角嘴一號銀海樓價上升11.1%，成為升幅最大的豪宅。
記者：蔡家儀
十大豪宅中，以薄扶林貝沙灣最具代表性，屋苑規模大，名人業主多，由批地發展以至呎價升幅，均極具傳奇。十多年前的貝沙灣原是荒山野嶺的鋼線灣，政府以私人協約形式批予李澤楷旗下盈科拓展，建造成目前的數碼港及貝沙灣項目，其中貝沙灣於03年沙士期間以建築面積呎價4,000餘元發售，卻無人問津，發展經年，隨市況逆轉越賣越貴，過去10年多的時間，貝沙灣呎價更出現「三級跳」，成為港島南區最貴重的豪宅之一，從呎價以至成交量，均已完全取代傳統大型豪宅屋苑大潭陽明山莊，成為港島區最受富豪歡迎的豪宅屋苑。
貝沙灣共有2,771個單位，過去大半年，每月只有3至6宗買賣，屬近5年屋苑成交最慘淡的時期。銷情呆滯，連樓價亦不保，第四季平均呎價跌穿2萬元水平，較首季下跌6%。代理更表示，區內氣氛為過去2至3年來最差。除受大市影響外，近期一手發展商紛紛劈價搶市場，而貝沙灣買家的年紀一般較輕，對新盤的認受能力較強，貝沙灣吸引力相對大減，但大部份業主並未因應市況而減價出擊，在惡性循環下，買賣量價齊跌。
豪宅新盤分薄客源
事實上，貝沙灣去年全年樓價升幅僅得1.7%，跑輸大市，為港島區5個成交最活躍豪宅中表現最差，排行榜末，在全港20個成交活躍屋苑過去一年樓價升幅中，亦居末席。
究其原因，利嘉閣地產薄扶林助理分區董事楊振東表示，貝沙灣不復當年勇，相信是近年港島南區陸續有新盤落成，如鴨脷洲南灣及香港仔深灣9號，大大分薄貝沙灣客源；加上貝沙灣各期已落成，過往賣「數碼港」高新科技全新社區的概念不再，慕名而至的客源減少，成交下滑。
貝沙灣客源大致分為三類，外地及內地客各佔兩成，餘下六成為本地買家，包括投資者及用家。近期外圍經濟因素不明朗、跨國企業業績欠佳削減海外僱員福利等因素，令外籍買家卻步。內地經濟增長放緩，大手掃豪宅情況不再。四成的本地買家中，又以同屋苑換樓客佔大多數，當樓市放緩，換樓意欲低，屋苑流通量自然大減。
投資者擬減價出貨
用家無意入市，投資者又受辣招影響，加上金管局去年中收緊大額物業按揭成數，大大打擊買家投資豪宅意欲，貝沙灣各類客源萎縮，難免量價齊跌。
事實上，不論是投資者或地產代理均不看好明年二手豪宅市場，資深豪宅投資者鄭躬明表示，明年或有機會加息，豪宅走勢欠樂觀，會抱觀望態度，明年應該不會入市豪宅，手持物業會減價約一成出貨，若乏承接才轉租。
中原地產亞太區董事總經理陳永傑表示，展望明年二手豪宅市場，除非業主跟隨一手盤大幅減價三成或以上，才有轉機，否則交投比沙士期間更慘。
政府連環出招 「3D」冰封樓市
【降溫奏效】
在低息環境下，本港樓價由金融海嘯時的低位持續上升，新盤炒風熾熱，樓價屢創新高，更蔓延至二手樓市。政府終在2010年11月首度出手，推出住宅物業額外印花稅（SSD），企圖遏止樓市升勢，可惜整體樓價不跌反升。
政府再連環出招，去年10月底推出買家印花稅（BSD），向非香港永久居民及公司買家徵稅。今年2月底，政府又推出雙倍印花稅（DSD），同時將稅款延伸至非住宅物業買賣，並降低這類物業按揭成數，「3D」辣招終令樓市降溫，冰封二手市場，尤其對豪宅影響最為嚴重。
短炒成本勁增
2010年11月底，政府向住宅物業徵收額外印花稅，物業在購入後24個月內轉售，必須繳付額外稅款，藉此增加短期炒賣物業成本。不過，措施推出後，樓價升勢持續，更超越97年歷史高位。2012年10月底政府再度出手，首度推出買家印花稅，針對非香港永久居民買家及公司買家，均要從價徵收成交價15%稅項，並推加強版額外印花稅（SSD）雙辣招，將轉售物業徵稅限期延長至3年。今年2月，政府再推出雙倍印花稅，全面提高買賣印花稅，樓價在200萬元以下的細價物業，原本印花稅僅為100元，將大增至1.5%，其他金額樓宇稅率一律「雙計」。
新地天璽減辣 首推退稅優惠
【散貨絕招】
「3D」（買家印花稅、額外印花稅及雙倍印花稅）辣招加上一手新例，樓市踏入第二季起，一、二手市場幾近冰封，至嘉里（683）6月底推出土瓜灣港圖灣才稍見起色，之後新世界（017）先後推出洪水橋溱林、元朗溱柏兩個上車盤，曾掀起首輪搶購潮，可惜後勁不繼。
直至新地（016）於10月初狠狠劈價賣天璽貨尾，引發全城搶購，此舉隨即吸引其他發展商仿傚，先有西九龍新盤The Austin，之後各發展商都不甘後人，推售新盤或貨尾時，也加送不同的優惠，一時間新盤銷情相當暢旺。
Austin優惠多銷情佳
新地於10月初推售九龍站天璽貨尾，首批181伙，平均呎價2.9萬元，較二手價低逾一成四，並向買家提供高達七成稅項開支補貼，變相減價達三成吸客，首批貨尾旋即沽清。之後由會德豐（020）、新世界及港鐵（066）合作發展的柯士甸站The Austin，亦提供退稅優惠，首批涉116伙，平均呎價22,871元。發展商更提供大堆頭優惠，連同即供、指定人士等折扣，合共佔樓價20.5%，該盤開售不足一個月已悉數沽清。
新盤熱賣，促使11月一手成交量較10月急增九成至近1,600宗，套現金額更達至逾180億元。隨着本月再有多個新盤相繼推出，料今年第四季將成政府推出辣招後最旺的季度。
超級豪宅新盤 年底忽然熱銷
【一反傳統】
臨近年底，逾億元的超級豪宅一反過往例淡的傳統，銷情相當暢旺，三個超級豪宅新盤包括新地（016）壽臣山Shouson Peak、和黃山頂白加道28號及恒地（012）西半山天匯，重推後銷情持續。
Shouson Peak半個月連沽3幢逾二億元洋房。最新成交為19D號屋，實用面積3,238方呎，作價2.31億元，呎價71,340元。至於較早前售出的11E號屋，以2.63億元賣出，實用面積3,603方呎計算，呎價72,995元。另一幢19A號屋，實用面積3,227方呎，成交價2.3億元，呎價71,274元。
和黃山頂洋房受捧
由和黃（013）發展的山頂白加道28號，於上月開賣已經迅速沽出兩伙，其中8號洋房，售價7.4億元，買家傳為現任美國普衡律師事務所大中華區主席李曙峰；3號屋作價5.38億元，買家則傳是地產代理監管局主席陳韻雲，兩洋房共套現12.78億元。該盤餘貨5幢洋房隨即宣佈盡推，整個項目市值約42億元。
重售約一星期的恒地西半山天匯一周內售出四伙，每宗售價介乎逾6,025萬至近1.2億元，套現約3.22億元，發展商更計劃取消部份優惠。除上述3盤外，再有超級豪宅新盤趁年底前衝刺，積極加推單位。東半山傲璇推出11樓單位招標，惟最終因未到價而流標收場。
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