近日香港地產市道成交價明顯從高位回落，而成交量更創十年以來單月新低（十月份全港合共約三千宗樓宇買賣成交），當中以一手發展商減價招徠，吸去市場大量購買力，二手交投停頓，主要原因是政府連續三年以政策打壓房地產市場，重稅壓抑成交量。二手業主大部份為自住或收租用途，無賣樓壓力，所以二手業主企硬，二手價格難以大幅回落，小部份有財政壓力的業主才會劈價，但為數不多，各區成交零星落索，僅有少量劈價盤出現，但迅速被市場消化。
至於發展商減價原因有三：一）對後市不樂觀（筆者近日與一位發展商高層友好飯局，他表示對樓價後市看法，今年好過明年，明年好過後年，友好的語言藝術意思即是：一年差過一年。 二）銷監局（一手住宅物業銷售監管局）成立直接令上半年發展商不能賣樓，甚至停產（因程序上要符合銷監局，樓書內容及細節重新編訂），大量新樓盤壓抑未能開售。到現在可以出售，就空群而出，互相競爭搶客。三）還有不足兩個月就踏入2014年，上市公司要交代業績報告，「做靚盤數」，故有減價壓力推盤。所以近月多個發展商都陸續推盤，新鴻基、港鐵九龍站的天璽，新世界、會德豐、港鐵的尖沙嘴The Austin，恆隆的奥運站浪澄灣、信和的東九龍觀月‧樺峯，以及一些中小型發展商都齊齊減價。基於以上地皮及樓宇都是在早幾年買入及落成，地皮成本及建築成本呎價，相對今日劈價都有可觀的三到五成利潤，所以減價對發展商來說傷害不大，減價都是奏效的促銷方法，止賺而已！
筆者對後市的看法，樓價從高位回落已經是事實，問題是下跌周期會持續多久，相信要本屆政府任期完結才能有變數。筆者建議持有兩層樓以上的業主，調低價錢可考慮先賣出一層，止賺獲利套現，等待機會，再看看有沒有優質地段適合，而價格又吸引的樓盤，進行換優質樓行動。不論一手或二手盤，想要升值潛力高，抗跌能力強的樓盤，最重要的元素，都是：位置！位置！位置！如果看到心儀靚地段，不妨出手買，始終香港是彈丸之地，千金難買心頭好，磚頭長遠來說都是最保值的。
楊官華
世紀21中華物業董事
香港專業地產顧問商會副會長
大中華房地產有限公司顧問
Email：mailto:[email protected]
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