有的時候，諾貝爾經濟學獎評審委員們的眼光真的非常獨到又洞悉世情，委實令人佩服。○八年金融海嘯方興未艾，他們把獎頒給大搞蕭條經濟學（Depression economics）的克魯明（Paul Krugman），往下來的一年如何克服經濟大衰退以至蕭條成了全球政府及經濟學者的焦點。到今年，全球資產市場、投資市場被債務危機及資產泡沫弄的緊張兮兮，大上大落，不知何去何從。結果，諾獎委員會把過百萬美元獎金頒給三位研究投資價值、資產風險及泡沫的學者，包括在二○○○年寫下《非理性亢奮》（Irrational Exuberance）一書，戳破科網股神話的耶魯大學經濟學者Robert J. Shiller（席勒）。
席勒厲害的地方不單在於他預示九十年代末的科網熱潮不是甚麼新經濟範式，而是典型的資產泡沫，更在於他早在○五年已警告美國樓市過熱及出現非理性亢奮，隨時面臨重大調整。當時，席勒被一些市場人士及財經演員批評「船頭驚鬼船尾驚賊」，錯過大牛市，不到一年，美國樓市轉勢，次按市場崩潰，並觸發金融海嘯。那些嘲笑席勒的人又轉過頭來稱讚他英明神武。以預測泡沫命中率來看，席勒在經濟學家中可說無出其右。
席勒在《非理性亢奮》中提到，資產市場從熱潮走向泡沫有幾個重要警號，其一是參與者及投資者對有關投資變得信心十足，認為長期持有不會有問題，不會損手而回。其二是公眾對相關投資的注意程度越來越高，並因此而帶動更多新資本、新買家進場。其三是市場進入競相追逐購買的循環，不斷推高資產價格，從而令投資者以至公眾確信，有關投資例如科網股或房地產長遠只升不跌，穩如泰山。
席勒這位資產泡沫先知診斷出的病徵是不是有點似曾相識的感覺？是的，這正是九七年香港樓市「顛瘋」時的寫照，也是近兩年樓市泡沫的情景。不善忘的人都會記得，九七年樓市屢創天價時大家的反應是趁早上車，只怕買貴不怕買錯，還要排長龍爭看示範單位，還要哀求地產經紀幫忙買入樓宇，以免錯過賺快錢的好機會，這種只升不跌，長升長有的神話不正是席勒所說的危機徵兆嗎？
自○九年開始的樓市狂熱比九七年只有過之而無不及，對樓價只升不跌的信心更強，對投資樓宇必賺無疑的神話更相信，東拼西湊拚命入市的人更多，兩代、三代人合作拿出首期及接力供樓的例子多不勝數。按席勒的分析，投資者及公眾的表現已清楚顯示本地樓市處於泡沫狀態，隨時有爆破風險，社會及政府已不可能再袖手旁觀，任由泡沫膨脹，為經濟帶來巨大風險。
此所以特區政府有必要採取控制需求的辣招，一方面加重炒賣的成本，另一方面透過增加交易成本提醒準買家注意風險，不要輕易入市，不要陷入非理性亢奮或恐慌性購買（panic buying) 情緒。可惜，地產業界的利益既龐大又根深柢固，他們沒有好好吸取九七年樓市大起大落的教訓，並且為了本身的利益，短期利益而用盡各種方法阻撓、修改、沖淡各項穩定樓市的招數，希望亢奮可以持續下去，希望樓價再創新高，好吸引新人接貨，好把風險轉到他人身上。
然而正如歷史經驗及席勒的研究清楚指出，只升不跌的資產是不存在的，升的越高越急，跌的越慘越痛。為免香港的地產泡沫進一步膨脹，為了打破樓價長升長有的神話，立法會理應盡快通過穩定樓市措施的相關法案，好向市場及投資者傳達明確訊息，表明政府、社會對資產泡沫的關注，為樓市的「非理性亢奮」澆點冷水。
盧峯
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