新地（016）旗下尖沙嘴豪宅天璽貨尾正式發售，發展商大手筆回贈辣招稅70%，變相劈價兩成，震撼全城。今期〈投資導航〉特意向地產代理、樓市炒家及經濟學者取經，發現他們均看淡樓市，口徑一致。新一輪樓市跌浪山雨欲來，站在十字路口的投資者、換樓客及無殼蝸牛，在行動前要三思了。
利嘉閣廖偉強：
料不及97年凶險
新地（016）劈價賣天璽，更有其他發展商跟風仿效其做法，利嘉閣地產總裁廖偉強認為，是次一手豪宅劈價，將掀起骨牌效應，豪宅及二手市場年內會有一成跌幅。
二手樓難逃一跌
廖偉強稱，目前二手業主實力較強，「唔似97年，大家輸錢鬥快賣」，是次乃政府以行政手段令樓價受壓，非整體經濟逆轉，普遍業主亦非急於套現，故落價幅度及速度未必如97年，亦不認為是樓市一個轉捩點。
他原預計，第四季豪宅樓價會下調5%，惟新地劈價後，下調幅度恐加快，料擴大至8%至10%。
廖偉強又指，其他新盤存在調低開盤價的壓力，若然持續減價，二手價也會面對現實落價，保守估計年底前有一成跌幅，今次下跌周期，二手樓價跌幅上限為兩成。「當發展商不斷減價，二手業主也不得不接受。」
他接觸部份業主時，也感覺到他們開始相信樓價下跌的事實。
事實上，今年第三季二手住宅註冊量最多的十個私人屋苑，合共只錄得782宗登記，比起第二季747宗僅升約4.7%，比起同期整體二手住宅市場升幅明顯為少。
美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，此十個私人屋苑宗數不僅跑輸大市，個別按季更不升反跌。
當中，居首兩位的天水圍嘉湖山莊以及沙田第一城，雖為季內錄得逾百宗登記的僅餘兩個屋苑。不過，按季亦分別減少約18.6%及12.1%。
利嘉閣地產總裁 廖偉強
「當發展商不斷減價，二手業主也不得不接受。」
學者關焯照：
豪宅兩年瀉四成
天璽割價散貨，有經濟學家搬出數據，估計豪宅樓價隨時兩年瀉四成！
長策會成員兼經濟學家關焯照表示，新地（016）近日的售樓優惠，反映大地產商看淡豪宅市場。在目前貴價單位空置率高達14%的誇張比例，加上供應在未來兩年陸續實現下，他相信豪宅樓價調整幅度會較中小型單位大，估計至2015年底，累計跌幅可達40%，中小型單位則跌約30%。
麥萃才：未見崩盤誘因
關焯照指，細單位目前空置率僅約2%，但樓價已偏離大眾基本負擔能力，調整不會只限於豪宅，「𠵱家上車期望高，但當市況調整時，期望同需求亦都會降低。」
他又指，在加息、經濟環境轉差及財富效應下，「2015年底會見到深啲調整，估計跌三成。」
不過，有學者堅持調整暫時只會牽涉貴價單位。浸大財務及決策學系副教授麥萃才稱，新地出招只為令資金回籠，不認為二手市場會出現降價潮，「呢啲只係技術手段，感覺上好似減價，實際單價冇少過……最終成交落到田土廳都係冇減到。」
他指豪宅樓價縱有調整空間，但業主持貨力強，下調空間不大，在成交持續膠着下，除非一手樓劈價或進入加息周期，否則短期未見樓市大挫的導火線。
中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量亦指，豪宅回調未必連帶二手一併受影響，「中小型住宅單價唔似超貴豪宅咁高，持貨成本不大」，意味未必會整體拖垮樓市，並補充指，「呢啲唔算減價，只是叫價高啲，跟住再畀啲優惠」。
長策會成員兼經濟學家 關焯照
「𠵱家上車期望高，但當市況調整時，期望同需求亦都會降低。」
最新市況
二手減價潮初現
繼去年10月推出買家印花稅（BSD）趕絕內地炒家後，政府今年2月再出台雙倍印花稅（DSD），連同原有的額外印花稅（SSD），在「3D辣招」及加息預期升溫下，豪宅及二手市場早已露出疲態，天璽劈價乃樓價回落的催化劑。
地產股今年普遍腳軟
消息指，中半山地利根德閣3座高層C室單位，實用面積2,429呎，原業主叫價7,200萬元，劈價300萬元，以6,900萬元易手，實用呎價2.84萬元，低市價達一成。荃灣萬景𥧌一個四房大戶，原先開價1,200萬元，但在天璽效應下，業主態度軟化，以1,148萬元成交，實用呎價11,366元，低市價一成；九龍塘畢架山一號更出現業主狠劈385萬元或16%的慘淡局面。
豪宅市場連環失陷，藍籌屋苑亦受牽連。鰂魚涌太古城一個實用面積582呎的兩房則王，早前以680萬元成交，實用呎價1.168萬元，重回今年1月初水平。
同一時間，已有發展商學足新地。資本策略（497）旗下銅鑼灣yoo Residence亦提供印花稅回贈，包括回贈DSD最高7.5%，同時回贈公司客和內地客BSD最高11.25%。
樓市慘淡，本地地產股自然冇運行。截至上周四，地產分類指數今年共跌近3%，明顯跑輸恒指逾1%的升幅。除長實（001）受惠和黃（013）股價造好而上升外，其餘龍頭地產商今年股價均下挫，當中又以信置（083）插水近兩成最傷，其餘恒隆地產（101）及新地（016）分別挫14%及11%。代理生意更是雪上加霜，拖累美聯集團（1200）上半年錄得虧損9,518萬元，今年股價亦累跌15%。
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