【《蘋果》調查】
【本報訊】梁振英政府力推新界東北以公私營合作模式發展，保守估計是涉及近3,000億元的超龐大利益。《蘋果》過去兩個月對新界東北住宅發展區域逾1,500個地段查冊，審視區內土地業權分佈，發現四大發展商已瓜分逾552萬呎地，其中恒基地產、長實和新世界有逾四成土地座落私人發展區，可換地自行發展，單是恒地估計就坐收300億元；但新鴻基地產將被政府大規模收地，僅不足一成地可換地發展，成為競逐東北的大輸家。
記者：林偉聰
新界東北發展區總面積達614公頃，當中54公頃（即約580萬平方呎）被劃作私人發展住宅區及綜合發展區，若土地業主在這些區域持地超過4,000平方米（約4.3萬呎），即可申請原址換地及自行發展。
9發展商瓜分700萬呎地
本報統計新界東北發展區中規劃作私人住宅區、綜合發展區、居屋、公屋、及部份其他用途等將作新發展的區域土地業權，撇除祖傳地皮的原居民，發現有九個取得換地入場券的大業主，瓜分了近700萬呎的地皮，他們在私人發展的區域亦持253萬呎地，約佔總數43%。九個業主包括恒地、長實、新世界及新地四大發展商；中型財團建生國際及晶苑集團、還有律師行、地區人士和剛好座落在住宅區的竹棚公司。
恒地是整個新界東北的大地主，在本報統計範圍中持有逾233萬呎地，遠遠拋離第二位的新地逾90萬呎；當中單在粉嶺馬屎埔就有204萬呎，古洞北則有28萬呎地。本報估計恒地在兩區共有102萬呎地落入可換地發展的私人發展區，佔持地總數44%，比恒地上周公佈的90萬呎更高。
恒地1997年起透過多間中介公司在馬屎埔收地，在區內四個高密度及兩個中密度住宅區都符合換地發展條件，即使政府在新修訂方案將附近兩地段改劃作公屋，仍無阻恒地雄霸粉嶺。
至於在古洞，雖然恒地只持有28萬呎，但剛好座落於未來古洞站旁的綜合發展區，估計區內持有6.2萬呎地，足夠在古洞換地發展分一杯羹。在粉嶺及古洞「雙贏」，難怪恒地管理層在上周的業績分析員會議中指新界東北規劃是集團新界發展的一個突破。
長實則成為古洞北大贏家，長實在古洞北核心發展區持地逾112萬呎，大部份是92、93年間向侯氏原居民低價購入，約四成二、即48萬呎座落於區內三個中密度發展區並符合換地條件。該三區原被劃作低密度發展，但最新修訂為中密度區，料可以3.5倍地積比發展，可建樓面面積達168萬呎。
著名律師行高李葉亦有約17.8萬呎地皮夾雜在長實地皮之間，該律師行過去代長實、新世界等多間發展商買地，但暫未能證實高李葉在古洞的地皮是否替長實購入。
新地發展機會少成輸家
新世界發展雖在四大發展商中持地最少，只在粉嶺北石湖新村一帶持有65萬呎地，但在規劃上卻是贏家，逾48%地皮座落私人發展區，冠絕四大。建好但一直不發售的「鬼屋」原本只得0.4地積比，最新修訂雖將部份地段劃作居屋，但餘下地段則提升至6倍地積比的高密度住宅區。由於區內其他地段都屬官地，將來新世界可向政府購入，合併發展成大型屋苑。
市場一直指新地在東北的地皮集中在粉嶺北天平山村一帶，記者查冊發現，該區有逾140萬呎地由瑞鳴投資及協旭兩間公司持有，協旭股東羅尚燕及陳詠欣曾擔任多間新鴻基集團附屬公司的董事；瑞鳴股東則為原居民廖駿駒，他收購得來的地皮，部份已轉售予協旭，估計兩間公司就是新地在當區收地的中介，但新地未有回應。
雖然新地持地面積僅次恒地，但發展機會就遠不及對手，統計新地地皮分佈，僅得9.4%、約13萬呎落入私人發展住宅區，比率遠低於其他發展商。該13萬呎地散落在三個中密度住宅區，但只得一個住宅連商業區的持地量超過換地門檻，換言之持地逾百萬呎的新地，最終可能只發展新界東北一個小區，成為最大輸家。
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