【本報訊】政府放棄傳統新市鎮發展模式，重新引入公私營合作模式發展新界東北，被轟向發展商跪低及利益輸送。《蘋果》調查各大發展商在新發展區內的囤地分佈及政府的規劃佈局，發現不少規劃成住宅發展區域的邊界，竟然跟恒基地產持有的土地邊界完全重叠，又提高了恒地持有土地的地積比率；而持地不算最多的新世界，亦受惠於政府新修訂的東北規劃，增加了私人住宅密度。
記者：韓耀庭 袁柏恩
發展局於上月公佈修訂的東北終極方案。記者比較新舊規劃方案，發現當局將多幅私樓用地修訂為居屋及公屋發展，而巧合地，轉為公屋居屋用地的，多為官地、原居民或散戶擁有的土地；反觀發展商擁有的土地，大部份都「升呢」成高密度住宅用地或獲提高地積比例。
恒地在古洞持有兩幅共超過28萬平方呎的土地，其中一幅佔地21萬平方呎的DD95 LOT 2030 S.A地段，就有逾6.2萬平方呎土地座落在古洞港鐵站旁的綜合發展區，意味恒地符合換地條件，日後可發展個別私人項目。
可以興建更多單位出售
另一個明顯例子，是粉嶺兩個被規劃為高密度住宅區（R1）及包括商業用途的高密度住宅區（R1C），新世界在當中分別持地近7萬平方呎及近20萬平方呎，符合換地條件並可發展私人項目。但該兩區在舊規劃方案中，原本只是中密度住宅區（R2），意味加強版的規劃令新世界可興建更多單位出售。
另外，粉嶺四個被規劃成R1C的區域，當局在修改規劃大綱後，亦調整了最高地積比率由3.5倍及5倍增加至6倍，令到在當中佔地約46萬平方呎的恒基地產，可發展更多的樓面面積。相反，恒地在粉嶺持地面積不達換地門檻的區域，發展局就由原本的私樓用地修改做公屋用地。
古洞北兩個由高密度住宅轉為居屋的區域，主要為官地、原居民，及散戶董民強等人持有，無任何大發展商持地。不過，另外兩個位於河上鄉附近的住宅區，就由低密度轉為高密度，而該兩個區域屬長實「地盤」，在該處擁有約30幅土地，已鐵定長實可原址換地。
「每個地產商都有着數」
縱觀整個新界東北發展區，新世界囤地約65萬平方呎，當中超過31萬平方呎土地被規劃為住宅發展，「命中率」高達48%﹔恒地囤地超過233萬平方呎，當中超過100萬平方呎被規劃為住宅發展，命中率也達44%﹔長實囤地112萬平方呎，當中超過48萬平方呎被規劃為住宅發展，命中率達43%。記者日前到實地視察，發現不少囤地都是荒廢，只有鐵絲網圍着長滿雜草。
土地監察主席李永達認為，沒有發展商對新公佈的東北方案表示反對，反映發展商對規劃「很滿意」，「政府梗係唔認順住地產商有嘅地發展，但事實好明顯，加強版中收番地產商少地嘅區域，多地嘅區就劃畀佢哋起樓。規劃到每個地產商都有着數」。他更直言︰「我一早都知個圖係咁畫。」
李續稱，曾質問陳茂波為何重用公私營發展模式，對方回覆稱發展時間可快一年，他不接受有關原因，反問陳是否怕傳統模式引來發展商入稟司法覆核，陳只回答稱財團擁有龐大財力，一旦打官司可拖延整個發展數年。
發展局回應稱，在規劃東北發展區時並無考慮土地是否由個別發展商持有，只從規劃角度考慮整體政府土地及私人業權土地分佈，持有土地業權者的身份並非制訂建議發展大綱圖的考慮因素。
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