長實（001）上周宣佈以逾58億元出售天水圍嘉湖銀座畀置富（778），再充分顯示出小超澤鉅的「計數」天份。芬佬說，今鋪置富條數都計得好盡，買嘉湖銀座的淨回報息率大概只得3.8厘，但佢以銀行借貸及配股籌錢支付收購代價，埋單計數，資金成本都差唔多要2.5厘。你話中間有幾多肉食呢？據聞，上周置富配股，原本是想上限定價，但最後爭少少唔夠單，搞到要以中間位定價，先僅僅夠cover到賬簿而已。
觀乎置富過去幾年的track record，公司多次收購後，都成功將商場改頭換面，然後大幅加租谷回報，一如大家所熟悉的領匯（823）般做法。不過呢個故事，今次用唔用到喺嘉湖銀座身上呢？和以前的北角和富、荃灣麗城花園商場唔同，嘉湖銀座身處的社區，消費力冇咁高，亦唔特別多內地客或其他區外人流幫襯，唔少居民想行街，都情願揀去選擇較多的元朗或屯門。而且嘉湖銀座本身已有連鎖店如莎莎、佐丹奴等進駐。呢啲客觀因素，都會限制嘉湖銀座未來的改善空間。
數日前置富已跌穿了配股價，呢單交易亦尚要待獨立股東批准。芬佬說，如果呢段時間，美國長債息率再升，就會令這宗交易的吸引力更受到質疑。小超大概很希望，這一個多月的時間，快點過去吧。
海迪
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