「加強版」傳統新市鎮發展模式是什麼？即是政府有政府收地，而發展商囤積的地，則可以申請原址換地作發展，還有地積比大贈送。原址換地其實相等於改劃土地用途，地產商一早囤積農地，等到政府規劃大綱出台，宣佈可以換地，地產商就可以申請改劃土地用途。這種在市區常用的發展方法，為什麼來到東北卻惹來爭議？
新界東北發展方案最高私樓地積比提升至6倍，意即在1萬呎的地盤面積，可以建6萬呎的樓面面積。農地變商用或住宅地，呎價可以暴升50倍。不過發展商也要補地價，或要參與建設附近的公共設施，這些條件協商就是私下商討的事了。
換地才剛在月頭公布，但早於96年，恒地和新世界已經看中發展潛力，大舉購入馬屎埔的地。本土研究社成員陳劍青，三年前已跟進東北發展，用查冊揭露地產商在馬屎埔的囤地版圖，「粉嶺北的核心區內，有八塊私人地，是最核心的商住地，未發展前八塊已落了發展商的袋，這種恰好的配套，不是官高勾結是什麼？」
原址換地的發展手法在市區常見，地政總署去年就簽立了16宗申請，例如九倉以補地價74億，成功在海運大廈申請原址換地。申請換地的業權人須提交改劃的理據，首先交予城規會批准；但在東北發展上為什麼引起了爭議？房產發展研究中心研究員姚松炎博士指出，「今次東北沒有經城規會，沒有城規會的聆訊；只由政府牽頭，透過新發展計劃，就自動將該地區土地改劃用途，涉及程序不公義。」
土地佔用人及租客，本來可以透過城規會聆訊反對改劃，但現時租戶和村民非但不能反對，賠償多少也沒有保障。地政署署長寗漢豪早前指出，政府只會提供一個參考資料，說最高賠償60萬，協商則是業權人和佔用人之間的事，當局不會監察他們怎樣做，言則將責任推卸給發展商。陳茂波堅持有聽居民意見，所謂以人為本的方案，為的到底是哪些人呢？
記者：程詩敏
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