在2007年，即香港回歸十周年，香港電台電視部邀請我拍攝一個特輯，發表我對香港的看法，特輯叫〈想一想香港〉。我為這節目寫了一篇文章，作為劇本藍圖，後來補寫幾個章節，出版《香港溫布頓》這本書。
1986年，倫敦推出一連串金融開放措施，包括廢除固定佣金制度，創造全新局面，稱為「大爆炸」（The Big Bang），是倫敦金融業新舊交替的分水嶺。倫敦「大爆炸」的成功經驗，間接創造一個新詞彙：「溫布頓效應」（The Wimbledon Effect）。倫敦每年舉辦全球矚目的溫布頓網球比賽，最近一次英國男單球手勝出是哪一年？答案是1936年。
英國人介意嗎？每年英國球手只有陪打份兒，作為東道主，會否感到面目無光？英國人有否大喊「英國人要爭氣，要當家作主？」答案是，從來沒有。每年溫布頓令倫敦成為全球傳媒焦點，大賺遊客金錢，製造就業機會，丁財兩旺，誰是贏家顯而易見。
從前成功 自由開放包容
溫布頓效應意思是，全球競爭帶來開放氣氛，開放氣氛帶來進步，不管競爭者的國籍，倫敦肯定是贏家。倫敦成為無人爭議的全球金融中心，但市內頂尖金融機構充斥着外國公司名字，來自五湖四海的高手，提升業界專業水平和帶來創新主意，本土公司陸續被淘汰，英國政府從來不覺得有問題。倫敦領略到的重要經驗，是保護主義不利經濟發展。倫敦穩握金融中心地位，是因為擁有接受溫布頓效應的胸襟。
當年我認為香港成功之處，同樣是擁有胸襟，願意擁抱溫布頓效應。香港作為金融中心，最大優勢是提供自由、開放、公平、包容的環境。香港歡迎外國企業和專才，來香港一展所長，香港的競爭氣氛是「能者居之」（meritocracy）精神。香港沒有因金融市場充斥着外國公司名字而感不妥，沒有樹起保護壁壘，硬要製造出土生土長球手，揚威「香港溫布頓」。這幾年我以「香港溫布頓」這思考框架，分析香港政經問題，感到香港政經領導者領略到香港成功真正要素，大致上能夠保存着「香港溫布頓」胸襟。
《香港溫布頓》最後一章是〈最怕自己是敵人〉。毀滅一件好東西，通常不是別人，因為好東西有一定抗外敵能力，最可怕敵人是以為最熟悉自己的自己。梁振英去年上任特首，民望一直低企，欠缺民望的施政，政府進退失據，方寸大亂。這是一個可怕的心理循環，政府慌失失，市民怨聲不斷，為討好市民，政府走向民粹，推出一項又一項未經深思熟慮的政策，這些政策加深民怨，政府更慌失失。梁振英政府未經深思熟慮政策之中，我想談最當時得令的「港人港地」。
港人港X 鼓吹保護主義
「港人港地」是一貫梁振英政府「港人港X」政策，同門兄弟包括「港人港媽」和「港人港奶」。政策出發點是來自內地的需求，擾亂香港市場，因此政府需以特設政策來調節市場正常運作。這系列政策推出以來，爭議甚大，從根本上有否必要到政策產生的不良後果，都有不同解讀。可肯定的是，以維護市場秩序為名，提倡保護主義，這些政策違背「香港溫布頓」的胸襟。不過，我先疑中留情，或者有些特殊情況確實需要政府出手，推出必要措施。我看「港人港地」的政策背景，究竟有幾特殊。
關於「港人港地」的政策目標，我參考行政會議成員張志剛在報章的分析。張志剛先破解市民謬誤，「港人港地」目標並不是紓緩樓價，方便某些港人較容易買樓。理論上，在政府眼中，「港人港地」可以發揮得很成功，但樓價照樣飆升。
據張志剛說，「港人港地」目標是排除內地買家製造的外來因素，回復香港市場本來面貌。衡量「港人港地」成效，指標是比較完全開放市場和設定了限制市場，兩者之間價格有否分別。假如設限之後，樓價出現折讓，政策便算有成效。以張志剛解釋為指標，我認為「港人港地」完全欠缺存在必要。
首先，香港地產市場出現失衡，是否源於內地買家的「外來因素」？至今我未接觸過一些令人信服的數據，指香港近年樓價急升，主要原因是來自內地的額外需求。近年傳媒繪影繪聲報道，內地富商怎豪買豪宅單位，內地購買力對整體市場影響，實際有多大？我好像未看過有事實根據的分析。不存在這些分析，或者不代表內地需求不是影響香港地產市場的主因，不過我覺得值得問。
梁振英政府推出「港人港地」之前，有否進行分析，了解內地需求對市場影響？這影響是短期衝擊，抑或已形成一道持久力量？從過去一段時間觀察，我懷疑梁振英政府沒仔細分析政策的必要，以及推出政策帶來的後果。我認為梁振英政府是急於討好中產，以民粹行先，「港人港地」正是未經深思熟慮的政策。
假設內地需求確實擾亂香港地產市場，過去幾個月政府接連推出辣招，甚麼炒風也消失，地產市場現在是喊悲情，悲到施永青上街示威。過去幾個月物業成交急跌一半以上，只要政府維持辣招，炒風短期內重燃機會近零。換句話說，辣招已解決所謂炒風問題，不管炒風來自何處。
政府推出辣招後，物業成交大幅萎縮，但樓價卻未見顯著下跌，理由是地產市場由用家和有實力投資者主導，這些業主不急於割價求售。這現象令人懷疑，早前樓價上升，真正原因是供求失衡，而不是炒家作怪，炒起樓市。「港人港地」目標是排除內地買家炒風，在辣招推出之後，是畫蛇添足。
「港人港地」政策目標首要是消除外來因素，最終一定是希望讓更多港人置業。「港人港地」首推兩幅地皮，落成後單位只有一千多個，相對整體私樓市場，是很小的數目。假設政府未來繼續推出「港人港地」項目，我懷疑佔總數仍是微不足道。推出一項成效不會大，但產生多種反效果的政策，負面輿論群出，政府照例怕痛，一定縮。憑着小量單位，我難以想像「港人港地」可滿足讓更多港人買樓的終極目標。
喝止政府 不要成為幫兇
撇開製造中港矛盾這些價值觀問題，政府步向保護主義，以安撫部份民怨為出發點，粉碎多年來建立的「香港溫布頓」精神，我認為萬分不值得。梁振英政府之弱，令人歎息，稍遇到困難，便把問題歸咎於「外來因素」。
更大問題是，香港人好像習慣了政府低水平施政，在排山倒海的劣政中，香港人麻木了，不再覺得「香港溫布頓」精神重要。政府為處理短期痛楚，不惜扭曲市場，而香港人沒大聲喝止。做第一次，沒有人出聲，做第二次，又沒有人出聲，逐漸我們不再覺得保護主義是問題。「港人港X」日後成為政策主流，目標是讓部份香港人能揚威「香港溫布頓」，這是毀滅自己的道路。
「香港溫布頓」的敵人是一個欠缺自信的政府，處處疑神疑鬼，應做的不做，不應做的做了。香港人不出聲，變為幫兇。
蔡東豪