領匯（823）在上周公佈業績時，出其不意透露有出售商場的打算，雖然管理層隨即淡化說沒有迫切需要，兼且會善價而沽，不過，按其過去吹風及試水溫的往績，若非管理層有心出招，斷不會無的放矢，事前張揚。好似行政總裁王國龍2010年7月首次透露有收購私人屋苑商場的打算，不用一年已作出首個收購項目，以約12億港元向南豐收購將軍澳南豐廣場，半年後再添食，收購信和的將軍澳海悅豪園商場。
領匯為何想出售旗下物業？市場現時多估計其想沽出偏遠及面積小的物業，也可能出售與商場不相連的停車場，以套現作其他收購之用。
照計領匯水頭充足，手頭現金近32億元，尚有31億元備用信貸，足以應付每年5億至6億元的翻新商場資本性開支有餘，即使要收購數十億元規模的商場，應該難不倒領匯，犯不着為此割愛來換馬。
加租趕絕小店指控 損形象
不過，公司的最新物業估值，將計算估值的資本化率（cap rate）大幅調降0.72厘，幅度之大是4年之冠，一如利率下跌會推高債券價格，此舉除了變相把公司的物業估值谷大24%至954億元外，亦因為總資產的上升，而將負債對總資產的比率，推低至13.6%。即使領匯有負債不能超越總資產45%的限制，但仍意味領匯的借貸能力可以再增加300億元。我不敢說，沽非核心物業與拉低負債比率之間，是不是有關連，當然，如果領匯確實部署一些大型收購，兩件事又好像變得順理成章。
若果領匯管理層希望加快新陳代謝，買新場沽舊場，這當然可以是為股東提升回報的舉措，但這很視乎領匯是否能高沽（舊場）低買（新場），有走漏眼的風險，反不及現時靠改造商場再加租的sure win。因此，我估計，領匯為賣物業試水溫，還有其他理由。
我相信，領匯的管理層，日常面對最頭痛的問題，不是如何為商場增值，如何控制成本等問題，而是窮於應付各種源於加租及趕絕小店的指控，這些指控，既損害企業形象，而且動輒得咎，還記得去年初「尋味時光」的商場老店推廣活動，在網上引爆公關災難而臨時臨急腰斬。領匯每次業績發佈會，出席的港聞記者可能比財經記者都多。
增持私人商場 減反對聲音
領匯若能出售部份原有的商場，再增持私人屋苑的商場，無論是否好價，客觀上起碼可以溝淡其房委會商場組合，減少民間的針對聲音，日後部份商場易主，要鬧亦要對號入座，不能盡入領匯的數。
再者，我思疑，領匯管理層的溝淡行動，還有一個防微杜漸的考慮，就是確保政府不會啟動回購領匯。因為如果領匯換血成功，房委會商場比例下降，政府便缺乏回購整家領匯的理據，難道拿公帑來收購私人屋苑商場嗎？就算回購後再拆售，亦令政府可能冒蝕讓的風險。領匯這幾年透過重估物業狂谷資產值，也增大政府的回購成本，2005年以10.3元上市，現在每股40元回購，收歸政府後還有一大堆手尾要跟，儍的嗎？
早知今日，又何必當初。
丘亦生
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