一手住宅銷售新例上周生效，新盤市場幾乎停頓，陸續有購買力流入二手市場。各大屋苑成交呎價普遍重返今年初水平，個別成交個案，呎價更返回去年中甚至去年初價位，亦是吸引購買力的原因。不過，特別平價的成交只是個別案例，現時二手市場放盤減價幅度並不算特別高，尤其市區屋苑，放盤業主減幅僅2至3%，相反，盤多價細的新界區上車屋苑，樓價回落幅度可達10%或以上。有心入市的用家、夠膽「人棄我取」而又對後市不太悲觀者，不妨參考今次搜羅的筍盤叫價水位。
記者：蔡家儀 溫潤潔
攝影：黃偉傑
模特兒：Kelly（BOM）
中原趙鴻運表示，鰂魚涌太古城放盤業主普遍只有3至5%議價空間，但不少準買家仍然觀望，還價意欲低，導致買賣膠着。中原王昭康表示，鴨脷洲海怡半島近日睇樓量顯著增加，惟願意大幅減價單位，大部份早前已獲承接，其餘業主普遍態度較強硬，準買家則期望樓價有較大調整，故此買賣再度陷於拉鋸。
九龍區方面，利嘉閣余美寶表示，紅磡黃埔花園放盤業主減價幅度低於5%，惟不少準買家正等待樓價下跌，估計樓價在現水平再下調10至15%，準買家才會考慮入市。
美聯吳志輝指，荔枝角美孚新邨只有兩成放盤業主減幅超過5%，擬「執平貨」的準買家，還價8至10%後，大多無功而回。
第一城最多減價一成
市區享地利，業主不憂賣，叫價減幅小，要找狠心劈價的平盤，新界有較多選擇，細碼上車大型屋苑，焦點在沙田第一城，放盤量有420個，七成肯減價，幅度5至8%不等，甚至達一成，當中建築面積約400方呎迷你戶，實用約300方呎，最受歡迎。
中原黎宗文表示，沙田第一城3月市況靜，只有21宗買賣，相比今年1月約100宗成交，可謂差天共地。業主惟有減價招徠，按月造價下跌5%，建築面積呎價7,960元，實用呎價10,281元，重返今年1月水平，價跌但量升，錄得43宗買賣。2座中層C室，建築面積395方呎，實用327方呎，3月叫價370萬元，減至329萬元售出，減幅11%。
整體樓價較高位跌5%
天水圍嘉湖山莊放盤600個，盤多欲突圍，最直接是減價出貨，有一成業主減價5至10%。祥益蕭家偉表示，嘉湖山莊3月有30餘宗成交，由於減價奏效，刺激買家執平貨的羊群心理，4月成交倍增，錄得66宗成交，現時建築面積成交呎價約4,450元，實用呎價約5,700元，較2月出招前高位低一成。
踏入5月，睇樓活躍，業主心態轉強，收窄議價幅度，未願接受買家大幅還價一成以上，成交放緩。
現時整體樓價較去年高位跌約5%，財經評論員曾淵滄卻認為，現時買樓投資不是時候，相信未來數月仍再跌，但難料跌多少及多久。
若自住的話，也要非常謹慎，要計算供款的能力，同時考慮供樓風險才好入市。
沙田第一城1座低層D室
叫價：288萬元
建築面積：395方呎
實用面積：327方呎
間隔：2房1廳
實用率：83%
建築面積呎價：7,291元
實用面積呎價：8,807元
落成：1981年
資料來源：中原沙田第一城分行A組
電郵：mailto:[email protected]
低價放售 景觀開揚
介紹沙田第一城筍盤開價288萬元，較3月初原叫價310萬元，減幅7.1%，下調幅度相對其他盤源未算顯著，但論銀碼，肯定是近期城中吸引價，單位屬於屋苑細碼戶型中實用率較高類別，全屋不設窗台，相比同面積但設有窗台的戶型，介紹單位內櫳空間感明顯優勝，客飯廳長約12呎，闊約8呎，電視及梳化可井然容身。兩房50餘方呎，足夠放置基本家具。向東北及小瀝源路，以低層而言，景致開揚及光猛，惟有車聲。
豪宅買賣呈拉鋸 居屋旺場
【整體市況】
二手豪宅持續吹淡風，不少準買家擔心樓價進一步下跌而選擇觀望態度，令成交量長期不振。以北角半山豪宅為例，指標屋苑寶馬山花園、賽西湖大廈及豐林閣，4月全月均未錄得二手成交。世紀21日昇黃文龍表示，睇樓客明顯受雙辣招影響，期望樓價有下調空間，惟業主普遍「唔憂賣」，雙方呈拉鋸狀態。
九龍站豪宅過去多月來只錄得零星買賣，其中凱旋門及漾日居，4月份均未錄得成交。交投雖然薄弱，但業主並無減價意欲，叫價與上月相若，業主議價態度亦未見回軟，預期短期內屋苑叫價大致平穩，不會出現太大變動。
兆麟苑綠表賣155萬
豪宅無異動，貼近民生大眾的居屋市場，由於向來較私樓平，近期跟隨市況回落，再度吸引上車用家入市，加上5月底推出白表免補地價計劃，睇樓轉趨活躍。出名廉價的天水圍及屯門區居屋尤其旺場，多個居屋屋苑包括天頌苑、天祐苑、天富苑、兆康及兆麟苑等，第二及自由市場均有成交。
屯門兆麟苑一個建築面積515方呎，實用401方呎，獲區內上車客以第二市場（綠表）155萬元購入，建築面積呎價3,010元，實用呎價3,865元。
需注意多項印花稅
【壓市措施】
政府近年推出多項打壓住宅樓市措施以及收緊按揭，現時入市一定要留神，切記量力而為。
近年政府相繼推出額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD）等，都對投資者及換樓客構成障礙。SSD針對在買入物業三年內再轉售者，多徵收樓價10至20%印花稅；BSD是針對非本地永久居民及所有公司買家而設，如買家欲以公司名義購入單位，便要多付樓價15%的稅項。
DSD針對多過一個物業的買家再入市，無論是境外境內，抑或公司買家，均要繳交DSD。只有沒擁有物業的本港永久性居民買家，才獲豁免；又或純為換樓客，亦必先付DSD，半年內售出現居物業，才可申請退稅。
金管局收緊銀行壓力測試，提升按揭申請門檻，樓價400萬元以下物業，才可申請借足九成按揭。若沒有足夠首期，又或還款高於入息三成，切忌胡亂入市。
買家可還價10%內
【入市策略】
樓市上升時，大多數買家睇樓入貨不會還價，遇上業主反價，甚至要追價入市。但近期樓市轉吹淡風，地產代理較清閒，率先向業主「摸底」，了解其心態強弱，是否急於出貨，經過篩選後，將最平價盤源主動滙報予客人，亦即「摸底」然後「傳底」。
平價盤可能因業主移民、外籍人士撤離香港、非優質貨（低層戶叫高層價），現時減幅達8至10%。客人極可能是旺市時買不到樓，一直等待入市機會。一方願賣，一方願買，可望成交。準買家不妨按底價，還價10%內，亦有個案還價7%，業主首肯，客人再進一步要求減3%，最終業主都妥協，名副其實壓價成功。
政府出招令樓市降溫，但息口仍低，經濟環境不太差，樓市未有清晰大方向轉勢，買家不應期望樓價挫20%，甚或挫30%，否則代理及業主都認為不切實際，「傾都無謂」。