【本報訊】政府早兩年雖然收緊發展商起樓的「發水」程度，惟對「發水」已經駕輕就熟的發展商而言，鑽空賺盡絕無難度，就近期開售的數個新盤，其中「發水神功」運用得出神入化的，相信非長實（001）莫屬，旗下兩個已沽清的樓盤，賣出的總實用面積（saleable area），均超出項目地契或獲批圖則所限的可建住用樓面，「賺凸」16億元。
記者：林志光
李嘉誠旗下長實，兩個已悉售兼發水勁賺的新盤為長沙灣一號．西九龍（下稱一號西九）及將軍澳峻瀅。其中，早前就算要狂劈價一成清貨，實用面積呎價仍過萬元的一號西九，據樓書顯示，286個單位的總實用面積約23.46萬方呎，但翻查其土地契約，其最大可建住宅樓面約22.96萬方呎，即多賣近5,000方呎，多約2%。
至於去年悉售的峻瀅，據樓書所載，其1,777個單位的總實用面積約106.29萬方呎，但據屋宇署資料顯示，其獲批建築批圖中，有關住用樓面只約104.8萬方呎，即多賣近1.5萬方呎。難怪兩年多前，當政府宣佈要收緊發水限制時，長實執行董事吳佳慶高調反擊，發表減少發水會導致供應減少的怪論，實情可能只是反映發展商「賺少咗唔開心」。
同業：唔夠佢咁盡
其他發展商近年所賣的樓盤，跟長實相比，「發水」功力明顯相差一截。如正發售中的香港小輪（050）粉嶺逸峯，總實用面積只是獲批可建住用樓面的約92%；新地（016）幾近沽清的將軍澳天晉二期，總實用面積為可建住用樓面約89%；嘉里（683）餘貨不多的黃大仙現崇山，比例也只90%。有個別發展商都慨嘆，「唔夠佢（長實）嚟，使唔使去得咁盡」。
政府多年前，推出可豁免於建築條例，總樓面定義內的一系列建樓環保創新設施，其中如露台、工作平台及非結構預製外牆等，均可計入實用面積內。其中，一號西九獲批露台、工作平台及預製外牆的豁免面積約35,226方呎，峻瀅則豁免約15.575萬方呎，以兩盤已售平均實用面積呎價分別為1.28萬及逾7,500元計，長實分別多賺約4.5億元及11.7億元。
長實巖巉圖則
單位越曲折 外牆越多
有建築師表示，由於地契規限的可建樓面，除每層樓的單位外，還包括公用地方如樓梯、走廊、電梯大堂及槽位等，故單位的總實用面積，理論上一定少過地契的可建樓面，就算加入上述環保設施的樓面，由於要考慮到物業在通風，採光及景觀等以人為本等舒適居住元素，一般也「難用到盡」。
長實最經典發水樓
不過，部份建築師是為發展商服務，只要發展商志在要賺盡每一吋，建築師也可神乎其技去迎合。例如將特厚的主力牆作外牆或置於單位之內外，增加每個單位預製外牆的曲折位，盡量延長其長度，更是賺盡的秘法之一。以一號西九為例，正因個別單位被過度扭曲，出現客飯廳的採光大窗，面對其中一間套房的外牆，被外界稱為「奇則」。
他指出，即使現時新限發水措施，為該些環保措施設限，增加發水難度，但相信就算不能超出契約或圖則的所限，也可以做到接近所限。
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