滙豐上月中帶頭調升新造樓宇按揭息率四分一厘，主要銀行接連跟隨。中銀同步推出「冷門」的定息按揭（定按），連同花旗提供定按的星級套餐，助預期加息的長線業主鎖定成本。按較保守的假設，若兩年後才漸進加息1厘，現時承造五年期定按將在第四年收效，首五年的實際利息開支可節省14%。
記者：李芳芳
中銀搶先推出的定按計劃，分三年或五年的定息期，貸款息率均為2.4厘，而七年定息期的按息為3厘；定息期後，將根據當時的按息計算。該行以最優惠利率（P）為基準的按揭計劃，新調整後加至P減2.6厘，實際利率為2.4厘，與其三或五年的定按利率相同，但P按計劃有最多1%現金回贈。
中銀欠回贈 未必化算
以500萬元物業按七成為例，承造P按的按揭貸款回贈1%，相當於可取回3.5萬元，在進入加息期前，P按無疑較定按更化算。但若明年起逐步加息1厘，定按鎖息效果在第三年起便可顯現（見表一）。根據中原按揭推算，定按首三年實際利息開支將較P按減少11%，即2.6萬元。假設兩年後加息，加幅和速度相同，要至第四年才見效，用五年定息計，首五年實際利息成本較P按低14%。一旦加息速度轉急，若兩年後連續加8次，每次0.25厘，對比P按實際利息開支，首三年少4%，首五年則慳34.5%。
不過，除非預期加息周期較快重臨，否則選用三年期定按的鎖息，未必追到P按1%的現金回贈。同一個案，在兩年後才漸進加息1厘，定按首三年實際利息開支會多過P按3.2%，即7,316元，而且不能利用通常在貸款取用後首年內回贈的1%現金即時周轉。
值得注意的是，中銀的定按計劃對換樓或轉售物業有較大限制，罰息期與定息期掛鈎，代價為貸款額的3%。換言之，上述個案中，在五年內終止定按計劃的成本需10.5萬元。相對而言，P按的罰息期只有三年，按3%至1%分別遞減，第四年出售物業已毋須罰息。
花旗條款佳 罰息較輕
另一提供定按計劃的銀行花旗，則只有三年定息，牌價為2.7厘，其後P減2.6厘，亦不設現金回贈。而該行定義的「特選客戶」可取得首三年2.4厘，其後P減2.85厘，再加現金回贈1%。該行此前的首三年定息2.15厘的定按計劃已結束，惟調整後的星級套餐仍較中銀進取，不但多出1%回贈，而且首兩年罰息僅2%，第三年為1%。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，與P按息率相同下，按理論計算，長線業主使用定按計劃較抵，尤其是有加息預期的首次置業人士，可有效掌握每月供樓開支。她建議最好使用五年期定按，即使加息周期延遲來臨，仍能鎖定供樓成本。但定按計劃缺乏彈性，市民認識不足，並容易受到P按有現金回贈的誘惑，而且實際加息未有徵兆將殺到埋身，市場反應有待觀察。