房協發售的青衣綠悠雅苑接獲逾5.8萬份申請表，超額認購58倍，項目將於4月8日開始按優先次序揀樓。該盤於去年底推出時，正值樓市高峯，樓價貴、選擇少，以市價七折發售的綠悠雅苑，自然相當渴市，惟近期樓市轉弱，加上有新盤劈價吸客，持前籌的準買家，現階段應該揀樓抑或放棄？
記者：蔡家儀 攝影：張志華、司徒世華
模特兒：Rainbow（Unique Model）
綠悠雅苑最大賣點，是項目按市價七折定價，實用面積平均呎價6,512元，市值呎價9,303元，最平一房單位售價245.9萬元起，兩房戶起步價310萬元。
對於合資格申請綠悠雅苑的市民而言，根本不可能應付現時呎價動輒近萬元的一手樓，況且，全新樓始終難與二手樓相提並論。
小心加息增供樓負擔
準買家入市前，審慎衡量市況一旦逆轉，樓價下跌及低息環境不再時，其承擔風險的能力。從揀樓簽約至收樓相差兩年，樓價升跌難以預測，若市況轉差，收樓時銀行估價不足，買家要補貼首期上會，也可能要面對加息周期的衝擊。以家庭入息4萬元為例，物業350萬元，利率2.15厘，借九成按揭，分25年攤還，月供15,523元，佔供款家庭入息38.8%。假設銀行加息3厘，利率升至5.15厘，月供增至21,361元，供款就佔家庭入息53.4%。
有住屋需求又怕承擔風險的準買家，可考慮部份近期發售而價錢不算過高的新界區新盤，甚至青衣區內二手屋苑，手持綠悠雅苑入市預算（項目單位定價245.9萬至515.2萬元），其實有不少選擇，以美景花園為例，雖然樓齡高達29年，惟入場費跟綠悠雅苑相若，兼且無轉售限制，遇上樓市波動或個人經濟出現突變，轉身離場的彈性亦較高。
新一輪居屋將排隊登場
沒有住屋逼切性的準買家，可靜待新一輪居屋，最快2014年預售，2016年建成，政府預計由2016年起，每年可提供近1.7萬個新居屋單位。未來仍會有多個資助房屋排隊登場，暫定緊接綠悠雅苑後推出的是沙田36C區項目，有700個單位，位置在小瀝源的私人住宅帝堡城附近，吸引力不下於綠悠雅苑。
揀樓注意事項
1)整個揀樓過程需時2至3小時。
2)申請人必須成為單位業主，而以「聯權共有」方式共同擁有業權的家庭成員，須一同前往揀樓及辦理手續。
3)申請人必須攜帶一張12萬元銀行本票，用以支付部份臨時定金，臨時定金為樓價5%，不足之餘款須以支票即時繳付。
4)簽訂臨時買賣合約後起計5個工作天內到律師樓簽置正式買賣合約，並繳付預計印花稅及樓價5%加付定金。
5)樓價90%餘款須於房協發出書面通知可以簽訂轉讓契約起計14天內繳付。
6)買家須前往指定銀行或財務機構申請按揭貸款，最高可獲九成按揭，但房協並不保證買家可獲銀行提供九成或任何按揭。
7)簽訂轉讓契約首兩年內，買家可申請原價將單位轉讓予房協，如房協不願意回購，買家可申請補價。
8)簽訂轉讓契約兩至五年內，買家可申請將單位轉讓予房協，售價由房協訂定，如房協不願意回購，買家可申請補價。
9)簽訂轉讓契約五年後，買家可直接申請補價。
10)簽訂轉讓契約滿兩年，買家可透過第二市場將單位轉售予合資格人士而毋須補價。
揀與不揀的理由
【揀】
1)樓價是同區物業市價的七折
2)全新物業
3)有幸抽到前籌，要把握機會
4)未來新居屋亦要抽籤才有機會購買
5)未來一、兩年私樓售價大跌三成的機會不大
6)相對一手樓而言，入市較輕鬆
7)不想買舊樓
8)根據計劃的資產限制，根本買不起私樓
9)手頭流動資金不足
【唔揀】
1)綠悠雅苑樓價偏貴，但房協也不會調低定價
2)新居屋選擇更多
3)樓市有下調迹象，將來或有能力負擔私樓
4)有轉售限制，不能隨便沽貨套現
5)現時較多貼市價新盤推出
6)私樓限制少，就算樓價跌也可以將單位放租作補貼
7)利率未來有上調壓力
地產界及學者意見
【支持】
中原地產主席施永青認為，綠悠雅苑仍值得入市，因為售價是同區物業市價的七折，加上新樓，可以輕鬆上車，即使日後樓市下跌，風險也較低。
【支持】
浸大財務及決策學系副教授麥萃才表示，入市與否該先釐清準買家購買綠悠雅苑的目的，如作為解決未來住屋需要，有幸抽到前籌的準買家，當然要把握機會，選個坐向好，風景美的單位。相反，如購買目的只是對沖風險，惟恐樓價再升而入市，就要審慎考慮未來一、兩年樓價波動，屆時資金或足夠購買私樓。
【支持】
測量師學會房屋政策小組主席潘永祥認為，單位定價尚屬合理，可助入息約4萬元而未能購買私樓的人置業。雖然未來有多達1.7萬個新居屋單位供應，惟市民仍要抽籤才有機會購買。若放棄今次入市機會，屆時又未必抽中。預料未來一、兩年間私樓售價大跌三成的機會並不大。
【支持】
美聯物業區域營業董事何勇方表示，綠悠雅苑以市價七折發售，對上車客仍有吸引力。該盤實用面積平均呎價約6,510元，相對現時一手樓呎價動輒近萬元，入市輕鬆得多。決定揀樓的話，選擇中層開揚景單位就最穩陣。
【反對】
利嘉閣地產分區市務經理羅浩麟表示，準買家不妨「睇定啲」才決定入市，雖然區內二手樓價短期內仍然硬淨，因業主沒有割價求售壓力，不過，近期新界區有不少新盤選擇，始終私樓限制少，就算樓價跌也可以將單位放租作補貼。
【反對】
測量師彭兆基表示，綠悠雅苑有轉售限制，買家不能隨便沽貨套現。另外，本港住宅未來供應量也不能掉以輕心，由2016年起4年內，政府計劃提供1.7萬個居屋單位，平均每年5,000伙，首批料2014年預售。同時，私樓市場的供應又於2015年起回升至每年2萬個，屆時本港樓市所受壓力將越來越大。
【反對】
理工大學社會政策研究中心主任鍾劍華表示，入市與否視乎準買家對買樓的逼切性及承受風險的能力，綠悠雅苑樓價偏貴，房協也不會調低定價。若非急於入住的準買家，大可待一、兩年後，再有新一批居屋出籠，選擇更多。加上樓市有下調迹象，準買家屆時或有能力負擔私樓。
【反對】
理工大學建築及房地產學系教授許智文表示，準買家可趁現時較多貼市價新盤推出，與綠悠雅苑作一詳細比較，包括價錢、地點、轉售限制、升值潛力、甚至按揭等細節。
網民反應
綠悠雅苑共988個單位，房協接獲58,330份申請表，白表家庭佔18,608份，超額30.4倍；綠表家庭佔1,345份，超額3.5倍；單身申請者（綠表及白表）佔38,377份，超額386.6倍。近期樓市轉淡，個別申請者似乎想「轉軚」，但亦有人堅持揀樓，且看「香港討論區」的網上留言。
【反面意見】
「500萬，我寧願買出面啲樓啦！哈哈！抽到都頭痕。」 candy1000
「我得50萬左右，畀晒首期就清晒，月入兩個加埋有大約4萬，兩年後九成按揭上唔到會就『福』街了。」 rayrayccw
「如果你畀完首期就清袋，兩年後你去邊度搵錢補？就算銀行借埋畀你，你都每個月畀錢填，心裏好過嗎？」 superkkk156
「粉嶺新盤嘅即供價同綠悠差唔多？突然覺得綠悠好貴。人哋粉嶺新盤又可以即刻供，第時賣出去又唔使補地價……」 mydreamaccount
【正面意見】
「冇計…業主又要加租啦…budget內買到都應該會買，我哋呢啲真係有迫切需求囉…」 mandy089
「如果要上樓，呢個價係最能夠支持……唔想買四百幾呎但廿年樓……最慘其實要同父母一齊，呢個size好難求喇。」 wawa666
「我會考慮買因始終係新樓！新樓有咁嘅價錢，出面搵唔到。我又唔like粉嶺或元朗咁遠。」 happygirl84
「呢幾日想通咗，如果用嚟自住就唔使諗啦……」 kab_7676
【揀樓一族】
「我個人會鍾意tower 2 E室。」 週未份子
「3座G會開揚過H，但G個廚房側邊就係垃圾房……3座H應該會較2座擋咗少少西斜。」 gripenk
「揀一房基本上全部向北；如果銀根鬆啲，一定揀30樓以上，視野可以過晒青怡花園，景觀開揚。高低層感覺應該很不同。」 CherryMonchichi
「1st choice: Tower 3, 29 E；2nd choice: Tower 2, 28 E or 29 E；3rd choice: Tower 1, 28G or H。」 Chev0102