鷹君（041）旗下的商廈REITs冠君產業（2778）過去一年升逾四成，但換股債即將到期，加上政府出招及中環商廈供應增加，中線而言股價高處不勝寒，如未能守穩4元，年內或跌返3元。
冠君去年收入20.59億元，按年升6.1%，物業淨收入增6.6%至16.66億元，計及投資物業公平值變動，稅後溢利41.6 億元，跌35.9%；可分派收入12.53億元，增加7.1%。分派比率由94.4%微升至94.6%；每基金單位分派卻因攤薄減少6%至20.92仙。
冠君擁有兩大物業，分別是中環花旗銀行廣場及旺角朗豪坊商場貿連辦公大樓，寫字樓及零售面積共285萬方呎。集團展望銀行業今年對寫字樓需求持續疲弱，花旗銀行廣場營運面對一定挑戰，今年到期租約佔12%，未完成續租約6.6%，現時舊約平均呎租為84.23元。上周政府推出加辣招，非住宅物業往後要即徵印花稅，變相趕絕炒家。
4蚊邊拉鋸破關難
因中環、灣仔等地區供應少，近年核心商廈租金一直企硬，不過政府日前宣佈重置灣仔大樓，預計可提供175萬方呎樓面，配合美利道重建，可發展為40萬方呎甲級寫字樓，變相令租金上升壓力大減。
至於朗豪坊，商場今年到期租約佔33%，去年加租48%持續於今年反映。但貴租令大部份商戶叫苦，現時商場租金可能已經見頂，再大加機會不高，若加息周期提前來臨，或經濟突然逆轉，租金下風險度肯定高於上升。
冠君08年發行可轉換債券逾20億元，轉換價3.44元，可於今年6月以124%贖回。因此單位價格高低，將決定債券持有人換股或贖回的意向，如市價低於4.26元，持有人或選擇贖回。近期冠君不斷試衝4.20元，但月初升抵4.15元已行人止步，於4蚊邊緣拉鋸。
如冠君跌穿3.90元前浪頂，下一級支持為3.60元。彭博綜合券商預測，冠君今明兩年預測PE同為22倍，作為零增長股份，跌返3元PE仍達16倍，值博率低。
王昇
本欄逢周二、四刊登