內地房地產市場轉趨穩定，去年11月才上市的內房股新貴旭輝（884），去年全年純利增長45%至19.37億元（人民幣．下同），核心盈利升88.5%至9.21億元，業績不俗。旭輝作為住宅物業及商業物業雙線發展商，策略配合政府政策，其發展的住宅物業大部份可配合首次置業人士及換樓客的需求，因此預期今年銷售會不俗。旭輝上市價為1.33元，現時股價上升逾三成，但預期市盈率仍只有5.8倍，估值較其他中小型內房股低，集團目標2018年晉身內地20大內房之一，投資者不妨趁低吸納作中長線持有。
毛利率勢將改善
旭輝2012年度營業額增長一倍至81.44億元，其中98%來自房地產開發業務，期內實現合同銷售額為95.44億元，增長75.5%，均價為每平方米9,300元。旭輝早前公佈1月份合同銷售額為14億元，按年大增10.5倍，合同銷售均價為1.14萬元，售價有所增加，或可改善其毛利。
事實上，集團毛利率由2011年34.2%跌至去年23.7%，主要是由於產品結構改變，商業物業佔比由20%降至1.7%所致。去年內地樓價見底，至下半年開始回升，由集團1月份數字顯示，銷售均價已有上調，相信毛利率可回復至行業合理水平。
集團去年買地額為34.3億元，買地預算維持佔銷售額的三至四成，大部份以底價奪得，可有效控制成本。集團另一個賣點是建築及回籠期較短，由買地到交樓時間少於36個月，可確保穩定的現金流。集團至去年底持有現金46.13億元，較前一年增加逾七成，負債比率由141.5%回落至62.5%。集團打算發行美元優先票據作債務再融資及收購新項目，相信可降低利息支出。
內房股股價去年受中央調控影響而下跌，大部份估值較低殘，部份內房股市賬率跌至一倍以下，而隨着銷售氣氛改善，每股資產淨值與股價折讓得以收窄。現時二、三線內房股預測市盈率約於10倍以下，而旭輝僅5.8倍，集團今年合約銷售目標為125億元，較去年增30%，如以盈利增長三成計，現時股價明顯落後。不過，現時最大風險仍為政策風險。
鄧聲興（作者為證監會持牌人士）
AMTD證券及財富管理業務部總經理
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