港府狠計補價 限邊際利潤減半

港府狠計補價 限邊際利潤減半

【本報訊】樓市近年狂升不止,政府為免「蝕底」,要跟發展商分享升勢,早前已將彼此計算補地價中,所涉發展商可享的邊際利潤降低最多一半,面對投資風險不斷加大的情況,此是拖慢發展商透過補價增加土儲步伐的原因之一。
08年下半年發生世紀金融海嘯,本港樓市曾一度出現調整,適時政府卻剛開始欲增加土地供應,為鼓勵發展商將所持「生地」,透過換地及改契程序,轉化為熟地,遂將有關程序計算在補地價中,所涉的容許邊際利潤,依據不同土地用途,大幅調升50%至一倍。
然而,09年後,工商住宅等各類物業價值均大幅跳級而上,更已全部超越其過去的高峯,如現時整體住宅樓價便已超過97年高峯約一成半,工廈更是以倍升;發展商近年賣樓都賺到「盤滿砵滿」。目前樓市雖存隱憂,但各界對未來樓價走勢仍大致樂觀下,政府為能跟發展商共享升勢,早前遂降低容許邊際利潤。

與發展商分享樓價升勢

據了解,現時住宅邊際利際由09年的20%降至約10%,個別或有15%,工業物業則由30%降至20%,個別或有25%;商用物業則由25%降至20%。補價是地皮的前後價值的差,簡單而言,一幅地皮後價值是以總發展成本,及其某個百分比作為容許邊際利潤後,便是地皮的後價值;如利潤比例縮減,即政府可多收地價,但發展商就要預期未來樓價繼續上升,才賺回原先邊際利潤。
有測量師指出,減低發展商可享的邊際利潤,即間接拉高地價之餘,由於現時樓價水平已是風高浪急,下滑機會大過上升機會,增加發展商的投資風險,及減低承受樓價下滑衝擊的能力。加上彼此在計算土地的前後價值分歧上亦大,故發展商洽談補價上,要花更多時間跟政府角力。

新game出爐 ~ 快啲試下自己有無辦法上車啦!
【「樓」年運程小測試】
http://www.tomonews.net/game/hkhousingpolicy/