恒隆地產（101）去年出售大量投資物業，以致盈利大增，上周四放榜後股價為此急升，及後反覆。恒隆去年盈利83.95億元，按年大增71.6%，其中包括投資物業公平值變動收益22.1億元，出售投資物業收益21.48億元、出售發展物業收益8.46億元，3項收益部份是非營業項目，欠穩定性。
穩定的租金收益48.96億元，增長10.7%，香港佔25.25億元，增4.4%；內地佔23.71億元，增18.3%。於扣除財務收支淨額及行政使費後，稅前盈利為45.9億元，增長9.6%。末期息57仙，全年共74仙，是近年新高；總股息33.13億元，租金的貢獻足可應付。
長揸需看市況變化
香港的租金收益，如不計出售物業，增長9%，內地租金毛收入只增18.5%，並不理想。內地租金費用率較高，香港稅前收益相當於毛租83.7%，內地只有76.9%，瀋陽市府恒隆廣場商場投資60億元人民幣，據報回報率高達8%，有待證實。
去年出售9伙君臨天下及108伙浪澄灣，平均利潤率66%；最近推出浪澄灣小量單位，銷情仍待觀察，目前存貨市值約200億元，待價而沽的手法在市道改變後，相信反應及銷售速度會較前遜色，因而今年售樓收益難以估計，但租金收入應有增長。
由於盈利不穩定，以PE論股並不實際，資產值及息率較為重要，現價29.60元，PB 1.12倍，息率2.5厘，資產值仍在增長中，息率已難有較大增長，去年股價升42.8%，尚算理想，今年表現主要看出售物業而定，亦應留意內地市道的變動，今年底將有寫字樓及酒店落成，情況與商場有別，目前淨現金62.89億元，財政狀況良好，仍是穩健股份，中短線目標31.50元，中長線可見35元，筆者過去認為可耐性揸長線，但應注意中港兩地的樓市可能轉變而靈活處理。
齊明